北京、深圳土地市场"虚火旺"，雅居乐、中国电建等房企争相“抢食

在一线楼市政策长期趋严的环境下，北京、深圳两地土地市场的“燥热”，引起了市场的关注，甚至被看做是市场“回暖”的信号。

而从国家统计局数据来看，今年1-5月，房地产开发企业土地购置面积为5169.79万平方米，同比下降33.22%，土地成交价款2269亿元，同比下降35.58%。这意味着，今年前5月，土地市场整体呈现出降温趋势。

土地市场究竟是冷是热?为何整体数据在下行的同时，却有多个城市频频出现“高温”的信号?这种相悖的现象，成为近期行业探讨的焦点。

北京、深圳土地市场“虚火”旺盛

在中央“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，房企在土地市场的一举一动时刻牵动着市场的目光。近期，北京、深圳土拍市场出现的“火热”行情，再次引发市场的热议。

6月27日，北京土地市场3宗经营性土地，一日内揽金120.33亿元。其中，石景山区古城南街地块因65.75亿元的起始价较高而备受关注，该地块吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体参与竞拍，最终被华润+电建联合体以73.4亿元，溢价率11.63%拿下。

在此之前，6月21日，北京土地市场刚刚成交了3宗土地，一宗位于怀柔区，两宗位于亦庄经济技术开发区。总建筑面积约为32.53万平方米，均采取“限房价、竞地价”的方式出让，起始挂牌价合约80.86亿元，最终成交价合计98.76亿元。其中，亦庄河西区的两宗土地，出现了40%左右的溢价率，得到市场热切关注。

与此同时，沉默已久的深圳土地市场，也出现众多房企“抢食”现象。6月24日，深圳集中推出5宗宅地，吸引了超过80余家房企参与，仅竞拍保证金缴纳款就多达1100亿元。并且，5宗地块均以最高限制价成交，成交总价达到223.84亿元，总体溢价率约为45%。此外，配建人才住房的面积在一轮轮举牌中被推高至15.8万平方米，溢出率约为69.65%。最终，这场土拍被媒体冠以“史诗级土拍”。

北京、深圳两地土地市场为何突然升温?这是局部城市的各别现象，还是全国土地市场“回暖”的信号?上海中原地产研究部总监卢文曦向蓝鲸房产指出，北京、深圳的土拍表现，并不能说明全国土地市场回暖。现阶段，一线城市的调控政策没有放松迹象，项目操盘依旧存在亏本风险。他分析说，此次北京、深圳土地市场火热，是因为出让地块位置优越所致。

蓝鲸房产梳理发现，深圳土地市场的“高温”表现，或还有长期供地面积较少的因素。据美联物业统计数据显示，2015年-2018年四年间，深圳累计成功出让18宗住宅用地，且因其城市土地面积本身就有限，长久以来，拆除重建、微改造为主的城市更新成为深圳的主要供地来源。

因此，在深圳这场“史诗级”土地竞拍中，包括万科(SZ：000002)、碧桂园(HK：02007)、华润集团(HK：01109)等龙头房企纷纷加入“混战”。

其中，中国电建(SH：601669)竞得的光明区光明大道地块颇受市场关注，该地块以最高限价20.12亿元+配建1.90万平方米，可售楼面价4.3万/平米拿下。据悉，这个价格与周边二手房正兆景嘉园房价基本持平，截至目前，该小区均价约3.2万-4.6万。但值得注意的是，光明区光明大道这宗地块最终配建面积为1.9万平方米，占总建筑面积约25.82%。这意味着，配建部分面积势必会挤占商品房产品的利润空间。

细化土地市场竞拍规则，源头控制“高温”风险

从市场关注的角度来看，除了部分地块出现多房企争抢的现象之外，对于北京、深圳土地市场竞拍规则的调整，也是市场热议的焦点。

据了解，深圳在此次土地竞拍中采取了“单限双竞”的竞拍办法，即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积，同时要求，商品住宅购买满3年后，才可重新出售。并且，竞得企业除需无偿移交人才住房外，项目也需执行普通住宅占70%，同时不得捆绑精装修出售。

卢文曦对蓝鲸房产分析，深圳政府采取“单限双竞”的竞拍方式，是为了控制土地最终成交价，防范房企拿地成本过高。同时，在各种限制性条件的束缚下，也能够促使房企理性拿地，避免哄抢。

他进一步分析道：“人才配建房对于开发商来说，属于无偿建造。拿得比例越高，证明最后用于售卖的房屋越少，最终会使楼面价增高，摊薄利润。”

而在北京的几个竞拍地块中，类似雅居乐和港中旅所得地块，虽然取消了配建保障性住房，但对其销售均价依旧有明确限定，最高销售单价不超过56868元/平方米，建筑面积90平方米以下住房面积所占比重均需达到70%以上。

“客观来说，亦庄这两块土地的楼面价并不算太低，后期企业如果想要打造精品的话，在产品上的投入必定会更高。” 思源地产首席分析师郭毅向蓝鲸房产指出，雅居乐和港中旅久别于北京，对于北京购房客群的市场需求以及产品设计的理念和标准，都需要进行新的理解和认知。同时，如何应对地方性规则，也想考验着企业的智慧。

从实际情况来看，即便雅居乐和港中旅对利润的需求不高，但是在北京市场限竞房项目扎堆推盘的情况下，其项目能否如预期般完成销售，也还是一个未知数。

以北京地区为例，中原地产监测的数据显示，目前，北京限竞房项目达到52个，合计77期，供应住宅套数达到35890套。签约方面，北京地区限竞房签约合计13175套，平均网签价为48756元/平方米。签约面积合计137万平方米，按照面积计算，网签完成率仅为33%。同时，据中原地产监测，北京地区已经连续12个月出现限竞房“供大于求”的局面。

明知项目利润空间有限，为何还有如此多房企争相抢夺?深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对蓝鲸房产分析说：“未来，京沪深等一线城市的土地供应会大面积向共有产权、租赁、人才住房转移，商品房将成为‘稀缺品’。”他表示，在京沪深等一线城市“金字招牌”的区域拿地，精雕细琢打造产品也好、做融资也好，都是房企最好的选择。

从这个层面来看，雅居乐(HK：03383)、港中旅不惜重金进入北京拿地的初衷或也与此有关。在6月21日的北京土拍中，雅居乐以31.8亿元，溢价率41.33%竞得亦庄河西区X92R1地块，成交楼面地价为39625元/平方米;港中旅以30.6亿元，溢价率39.09%成功竞得亦庄河西区X92R2地块，成交楼面地价为38956元/平方米。

郭毅对蓝鲸房产指出，作为首都城市，北京的市场地位是不言而喻的。雅居乐和港中旅重金进入北京的核心原因，是希望能够在北京打造其代表性的项目，从而形成相应的市场背书和品牌背书，这对于其今后的全国化扩张和布局，也具有重要意义。郭毅强调，对于这两个企业来说，对品牌效益的需求要高于利润，或者未来这两个产品是值得期待的。

由此来看，北京、深圳两地的土地市场“高温”似乎存在着一定特殊性，这种现象短期内或会对市场起到一定影响，但长期来看，在楼市政策调控不放松的背景下，房企拿地仍将趋谨慎态度。