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　　8 月 28 日，绿城中国（发布 2023 上半年业绩。在中报季，已披露业绩及发布业绩公告的 80 余家上市房企约有 6 成以上企业归母净利润表现为亏损。在普遍业绩惨淡的背景下，我们来看一下绿城 2023 年中期业绩表现的几个核心数字：

　　1. 权益销售额同比增长 39.7%，是 TOP10 企业权益销售额同比增幅的 2.8 倍；

　　3. 拿地权益金额达到 251 亿元，位列行业第 5 位，且拿地销售比顶格 40%，是 TOP10 房企最高水平；

　　4. 整体融资成本仅 4.4%，销售回款率保持 109% 高位，现金流同比增长 18.2%；

　　这份意料之中 精益向好 的成绩单，是对绿城长期主义发展理念中 稳健经营与坚守品质 的正向回馈。

　　在行业调整阶段，能够穿越下行周期，走出独立发展周期的，必然是那些将高品质作为企业核心竞争力的企业。绿城中国坚持 全品质、高质量、可持续 发展，在精准判断行业趋势基础上，充分发挥企业优势，以全面发展、稳健向好的经营态势成为行业研究的优质企业样本。

　　权益比率持续上升，是 2023 年上半年绿城业绩中最核心的亮点之一。权益比率不仅是企业未来结转收入利润的保证，也是在合作风险加剧的背景下保持稳健安全运营的关键。具体数字表现为：一是，2023 年 1-6 月绿城权益销售额达到 633 亿元，同比增长近 4 成；二是，归母净利润达到 25.45 亿元，占净利润比重达到 54.8%，同比提高近 18 个百分点；三是，2023 年 1-6 月权益拿地金额 250.7 亿元广西旅游局官方网站，权益占比达到 79%。

　　2023 年上半年，绿城集团累计取得总合同销售面积约 604 万㎡，总合同销售金额 1342 亿元，同比增长 19.01%。位居中指研究院销售 2022 年 1-6 月销售业绩排行榜第 7 位，名次与去年同期持平广西旅游局官方网站。

　　从权益金额来看，2023 年上半年绿城中国实现权益销售额 633 亿元，位列中指研究院权益销售额排行榜第 9 位，这是绿城首次进入权益金额 TOP10，名次较去年同期提升 4 位。

　　2023 年上半年，绿城销售额的权益比重从去年同期的 53% 提升至 64%，提高 11 个百分点。未来随着拿地权益的持续提高，这一比重将有望继续增高，绿城也将彻底摆脱低权益的历史。

　　从 2023 年上半年销售额 TOP10 房企的权益金额来看，绿城中国的权益金额同比增幅达到 39.7%，与华润、招商、建发等企业位列增幅＞35% 的第一梯队，是 TOP10 企业权益销售额同比增幅均值的 14.4% 的近 2.8 倍。绿城在权益销售额的 追赶 中，持续缩短与 TOP10 房企的差距，可持续发展的动力十足。

　　截至 2023 年 6 月 30 日，绿城中国实现归母净利润 25.45 亿元，同比增长 41.3%，是近年以来的最高增幅。与此同时， 2023 年绿城归母净利润占净利润的 54.8%，相比去年同期提高了 18 个百分点。一般来说，对于企业而言，归母净利润保持稳定，且增长率超过 10%，意味着企业的盈利能力在快速增强。从这一方面来看，绿城中国在销售规模发展的同时，盈利质量也在稳步提升。

　　另一个角度，从每股收益来看，绿城 2023 年上半年基本每股收益为 0.99 元，同比增长 50.0%。这是近年以来绿城表现最好的每股收益。

　　据不完全统计，目前披露上市中期业绩或业绩预告的 80 家房地产相关企业中，有 49 家企业表现为亏损，占比超过 60%。在市场调整期，虽然受 2021 年前拿地影响，绿城中国的毛利率有所下滑，但在公司精益管理、提质提效的努力下，盈利能力稳步提升，在当前市场背景下尤为可贵。

　　2023 年上半年，绿城中国拿地权益金额达到 251 亿元，位列中指研究院上半年拿地权益金额排行榜的第 5 位。在拿地权益金额 top10 企业中香港中国旅行社官网，绿城的拿地销售比最高，且控制在政策要求的 40% 红线范围内。而万科、保利、中海和招商蛇口则缩减拿地规模，拿地权益比低于 30%，这给了绿城未来业绩赶超的机会。

　　2023 年上半年，绿城中国在杭州、西安、宁波、大连等 9 个熟悉的核心城市新获 19 宗地块，总建面 257 万平方米，总拿地金额 315 亿元，预计新增货值达 571 亿元。分城市来看，2023 年上半年，绿城拿地主要分布在核心城市的核心板块，一二线%，综合考虑项目未来的去化流速和利润率两大核心指标，保障未来的业绩的平稳实现。

　　其中，绿城承担的权益拿地金额为 251 亿元，拿地权益比率达到 79%，权益比率在去年 76% 的基础上再提高 3 个百分点。9 个城市中，有 7 个城市的拿地权益比率高于 80%，比如核心主力城市杭州拿地权益比率 83%，绍兴、嘉兴、苏州、天津和台州权益比率均为 100%。拿地权益比率的提高，一方面增强对利润结转的主动权，提高盈利能力；另一方面是绿城更主动积极防范合作风险，谨慎甄选国央企、地方型属地国企等合作方的结果。

　　7-8 月，绿城中国已在上海、杭州、宁波等地获取 9 宗优质地块，进一步增厚核心城市土储，截至 8 月 25 日年内累计新增货值约 1005 亿元。其中，上海闵行梅陇、嘉定南翔及青浦徐泾三个项目预计将于年内推盘。

　　对房地产而言，企业的长期发展需要更好的体能力量非常关键。地产企业的好体能，不仅要求财务稳健，更追求管理的精细化。

　　上半年绿城体能的三大看点：一是，债务结构优化，短债占比稳定在 20% 左右，现金短债比 2.2 倍；二是融资表现优异，成本持续降至 4.4%；三是管理精益，行政开支同比下降 14.3%，效率效益转化率再提升，拿地到开盘周期平均仅 4.7 个月。

　　毋庸置疑， 现金流 是一家房企偿债能力的命脉。对于追求稳健发展的绿城来说，现金流和短债占比是企业维稳得两大利器。

　　2023 年截至 6 月 30 日，绿城现金及等价物余额约为 687.8 亿元，同比增长 18.2%。上半年的销售回款率保持 109% 高位，有效支撑现金流及再投资。与此同时，绿城积极优化债务结构，上半年短债金额 310.6 亿元，1 年内到期借款占总借贷的 21.8%，维持在较低水平，债务结构合理，为公司后续发展提供强有力的支撑。

　　2023 年上半年，绿城中国整体融资成本仅为 4.4%，在去年同期 4.5% 的低融资成本基础上再度下降 0.1 个百分点，融资成本持续走低。

　　2022 年上半年香港中国旅行社官网，绿城境内发债规模 78.09 亿元，同比下降 55.6%。在金融环境日益严峻的环境中，绿城中国以低利率成本获得资金的能力，是其稳健业绩被资本市场广泛认可的体现。发债金额的下降广西旅游局官方网站，意味着绿城中国在市场调整期，更多依靠充沛的自有资金和银行借款等途径来支撑业务运转。

　　尤其是，2022 年上半年，绿城积极推动商业银行跨境联动提前置换到期债务，与国有及股份制银行完成三年期境外融资共 6.46 亿美元，积极探索更多元的融资途径。

　　绿城持续推进管理效能的提升，向管理要效益。绿城中国通过优化组织管控，不仅积极控制各项管理成本，并取得良好效果；与此同时强化一线赋能，落实标准工期，加强现场管控等举措，整体运营效率稳步提高。

　　在控制成本方面，2023 年上半年，绿城中国人力成本、日常运营成本和销售开支均有明显下降，尤其是销售开支同比降幅近 3 成。

　　销售支出的下降少部分受到结转减少导致的分摊人力成本影响，更值得关注的是香港中国旅行社官网，在绿城上半年销售额同比增长 19.01% 的前提下，营销活动费仅为 3.4 亿元，同比降幅高达 38.4%。按照权益销售面积计算，绿城每平方米的营销活动费仅为 157.6 元，达到历年以来的最低水平，这也是行业内很低的水平。营销费用的下降，得益于绿城更精准有效的营销策略，在持续落实降本增效的基础上，仍能实现销售业绩的平稳提升。

　　在运营提速方面，绿城上半年进一步缩短各项标准化流程的周期。比如，从拿地到开工平均 2.1 个月，同比下降 25%；从拿地到首次开盘的平均周期仅为 4.7 个月，同比下降 22%。这意味着，从拿地开始，所有与销售有关的准备都要快起来，而绿城要的也不仅仅是快，而是又快又好。

　　如绿城首入苏州的 庐系 产品绿城 · 苏州云庐，于 2022 年 12 月 5 日拿地，定位为低密度洋房，拿地仅 3.7 个月便呈现售楼处和两套临时样板房；4.8 个月实现项目首次开盘，较周边竞品快 30 余天，首次开盘中签率仅为 7.4%。拿地仅 5 个多月便实现住宅售罄，经营性现金流回正。

　　绿城是将好产品镌刻在企业基因当中的典型房地产企业之一，定位为 TOP10 房企的品质标杆 。近期绿城梳理了产品的十项底层能力与产品创新十大 IP，持续精进的产品，让绿城在更多城市收获了客户满意和认可。

　　在供过于求的房产下半场，房企该如何破局？绿城发出了灵魂四问：在低社会，如何激发客户的？在一个不确定的市场，如何提供确定性？改善需求多元，如何覆盖多元需求？在楼市下半场，如何让客户感受到价值？

　　绿城用十项底层能力给出了答案，分别是：理想驱动广西旅游局官方网站、长期主义、客户第一、一即是多、分布式储存、底层能力拉通、能力封装、前置创新、增量学习、情感召唤，绿城的这十项底层能力，正是值得行业学习的核心所在。

　　这其中的十个词语广西旅游局官方网站，赋予了绿城产品更的内涵。比如，「一即是多」，绿城在创立初期，很重视「把外立面做漂亮」这一件事；外立面做漂亮了，建筑整体是不是也得漂亮？景观、室内、服务甚至街区是不是都得协同跟进？如果你把这一件事给做深做透，诸多能力就会自然生长出来，这便是「一即是多」。

　　绿城的产品是 自我 + 用户 驱动的结果，提出 最懂客户，最懂产品 的产品开发创新逻辑：以动态客户需求为原点，以创造客户价值为终点，为客户创造极致标准的产品、不断进化的产品。

　　始终从客户需求出发，不回避客户的质疑和意见，聆听客户建议，掌握客户关键需求。这不仅培育了业主的批判力，业主的反馈也会反向驱动绿城的品质。

　　中指研究院发布《2023 中国房地产顾客满意度调查报告》显示，绿城 2023 年顾客满意度稳步提升并创历史新高，达到 91.2 分，且涨幅高于 TOP10 均值，表明绿城的满意度韧性更强。从城市来看，绿城在其聚焦的 25 个核心城市中的 20 个城市满意度位列前五位，远远高于万科、中海、保利等 TOP10 企业。

　　在绿城，客户不仅是第一位的，更是被平等对待的，不存在所谓的 降维打击 。绿城认为，城市有能级之分，但客户不应该有分别，不同城市的客户对于美好生活的渴求是同等的。因此，绿城在品牌忠诚度上做到了 85.5%，高于行业均值 30 余个百分点。

　　绿城的产品营造史，就是一部产品创新的实践史。从丹桂花园香港中国旅行社官网、杭州九溪到诚园、蘭园的园系，从绿城四大名著，再到凤起系典藏作品，绿城的产品创新一直走在行业前列。

　　2019 年，绿城中国董事会主席张亚东提出：创新是一项体系化的公司战略，绿城要向制造业学习，先研发再生产，做到 一年创新、两年落地、三年复制 ，保持前置创新，才能引领市场。

　　近期，有机构梳理了绿城的十大产品创新 IP，即为立面宪法、春知学堂、中轴精神、第一大堂、转角世界、中央岛、序章过庭、海豚计划、心林物语、绿城房屋 4S。

　　这十大创新 IP 关乎建筑立面香港中国旅行社官网、产品空间、营造细节、生活服务体验等诸度，而恰是这份审时度势、精微渐进，驱动着绿城去为业主构建更美好的生活场景。

　　当然，绿城的产品力不止于此，更在交付层面让客户更满意。2023 年上半年，绿城合计向 7 万户业主交付 107 个项目，交付规模位列中指研究院《2023 上半年中国房地产企业交付规模排行榜》第 6 位。更难能可贵的是，绿城坚持 100% 按时交付，交付时间较合同交付时间平均提前 30 天。

　　对于交付环节这样的终极大考，绿城一直将客户的高品质居住体验放在首位。2023 年是绿城中国的交付大年，绿城将交付作为企业长期主义的落脚点，始终以客户为本，坚持品质交付，通过产品力和服务力的提升在市场调整期加深竞争优势。

　　2023 年下半年，绿城自投项目的可售货值达 1955 亿元，结合目前绿城的运营效率来看，下半年企业销售额占全国房企的市场份额将有望继续扩大至 2.5% 以上。

　　绿城定位为 Top10 房企的品质标杆 ，中指研究院预测到 2025 年商品住宅的改善需求占比将达到 41%，在未来供过于求成为行业常态的背景下，品质标杆的定位让绿城更具有产品竞争力。

　　在抓紧机遇的过程中，绿城坚守初心，坚持卓越品质，推进组织变革，深化精益运营，提升管理效能，以稳健的财务安全性为企业长跑储备充沛的体能。与此同时，绿城也在积极提高权益、精准提升投拓能力，稳步提高盈利质量，支撑绿城中国 战略 2025 发展。

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