时隔4年再发楼市五评 调控手段拐点将到来，南宁楼市崩盘后房价

陆续低调“松绑”

今年以来，广州、杭州、呼和浩特等地的商品房政策低调松绑。

南宁2014年4月25日

整体楼市并不悲观

“我国银行贷款当中，房地产的贷款占贷款总额的20%，这当中个人购房贷款占67.9%，个人贷款的不良贷款率不到1%。”李连仲还指出，我国资本充足率是12%以上，贷款亏损多倍覆盖率是300%，中国完全有能力及强大的实力保障金融的稳定。

上一次就中国房地产发表“五评”还要追溯到2010年。

呼和浩特2014年6月20日

值得注意的是，并不是近期第一个发声的中央级。7月7日，《日报》发表题为《“楼市降温”不是“崩盘”》的文章称，目前的房价仅是阶段性的回盘调整，而非全面崩盘。

经济学家、原中央政策研究室经济局局长李连仲也在两天前举行的第六届中国(国际)资产管理大会上对国外唱衰中国经济的观点进行了反驳，他认为房地产下跌不会导致金融体系崩溃。

上一次就中国房地产连续发声，还要追溯到2010年三四月之交，彼时楼市正处于疯狂上涨期。文章播发半个月后，“新国十条”出台，中国楼市进入长达四年的“限购期”。

房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，市场量价齐跌是一些地方放松限购政策的主因。

但也有人认为，楼市成交低迷还和“土地财政”有明显关系。据中国指数研究院数据，今年上半年全国300个城市土地成交面积同比减少20%，其中二季度下降29%；土地出让金上半年同比增长只有0.1%，而其中二季度下降15%。北海、昆明、呼和浩特、宁波的土地出让金降幅超过50%。

与2011年2月正式出台限购政策时的大张旗鼓相比，济南市10日取消商品房限购政策颇为“低调”。早在7月2日，网上就开始流传济南全面取消限购的消息，当时济南市城乡建设委员会回应称，“正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。”

与“拐点”是否到来的争论不同，对调控思和手段“拐点”将到来的看法，共识远大于分歧。(来源：东方早报)

业内人士普遍认为，遏制投资需求仍须长期。住房城乡建设部总经济师冯俊6月初在国新办举行的新闻发布会上强调，对房地产市场的调控始终要消费需求、遏制投资需求这个原则。他说：“这是政策的基调。”

时隔四年后，在中国楼市库存高企、成交低迷，一些城市陆续放开限购的背景下，再度连续发声，意味深长。

沈阳2014年6月10日

自6月1日起，海南省户籍购房者在海口购单套房面积120平方米以上可落户五人。

如此高的基数在住建部政策研究中心主任秦虹看来是影响今年楼市的一大主因，此外，消费者的低预期以及信贷收紧也在一定程度上对房地产市场造成了影响。她认为，目前我国房地产市场的自住需求仍然比较强劲，整体楼市并不悲观。

四年后，在中国楼市库存高企、成交低迷，一些城市陆续放开限购的背景下，再次连续发声，意味深长。

“日本房价趋势性下跌是因为城镇化率达到60%到70%，我国的城镇化率是53.73%，当中有户籍的只占37%，差距很大，按照城镇化的要求，它将推动房地产发展，目前还没有达到房价趋势性下跌的阶段。”李连仲说，我国房地产发展有空间，仍是一个很有前景的产业。

允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

今年以来，楼市表现进入下行通道，而一些城市也纷纷传出取消或变相取消限购的消息。本月10日起，济南已经实施三年的新房与二手房限购政策正式全面放开。

中国指数研究院[微博]发布研究报告显示，目前已有杭州、无锡、天津、沈阳、广州等十余个城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市稳定。

“一些国际专家和官员认为中国经济在下滑，特别是房地产下跌，带来的是银行要出问题，中国经济要崩溃。”李连仲认为，国外的专家、官员得出的结论不符合中国实际。房地产的价格波动是房地产产业发展的正常反映，“房地产的价格下降，是房地产产业发展的内在反映，价格必须得波动，一个劲往上涨涨了十年，该下调了。按照马克思经济学的理论，价格要不断波动，上涨、下跌，再上涨、再下跌，它的价值就是它的平均线。这个平衡线体现了它的价值。”

随着房地产的下跌，国外唱衰中国经济的观点也再次活跃。

据济南市城乡建设委员会统计数据，今年1－5月，济南住宅网签面积同比增长分别为：－30.12%、6.06%、－48.32%、0.49%和－44.57%。

李铁岗等专家认为，长期来看，地产市场“供小于求”的局面并没有改变，如果此时大面积放开限购，等经济形势企稳向好后，房价将会报复性反弹。郭松海也认为，目前房价相比居民收入来说还明显偏高，这也不利于房地产市场的长期健康发展。

7月7日，《日报》发表题为《“楼市降温”不是“崩盘”》的文章，称，“今年以来，楼市表现进入下行通道。据国家统计局此前发布的数据显示，5月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有35个，这个数据比4月份增加了27个。一时间，房价跳水、楼市崩盘的论调也不绝于耳。对此，有专家表示，目前的房价仅是阶段性的回盘调整，而非全面崩盘。”

全面取消限购，本地人和外地人均可购多套住宅。

7月12日，在第六届中国(国际)资产管理大会上，经济学家、原中央政策研究室经济局局长李连仲对此进行了反驳，认为房地产下跌不会导致金融体系崩溃。

处于政策并未过多干预的房价调整阶段，该如何看待未来的房市？财政部财政科学研究所所长贾康认为，目前的房价调整仅是阶段性的小的回调，而并非长期曲线的掉头下降。在贾康看来，目前我国的城镇化仍处于发展过程，今后几十年的城镇化进程中，还会有几亿人要进城居住，这些人进城的过程伴随着中国社会总体从中等收入阶段向高等收入阶段的演变。出于这些因素的考虑，中国城市中心区域房价长期性的上涨趋势是必然存在的。

当时，从3月28日到4月1日，一连5天发表新华时评，矛头直指地方，痛批当前房地产市场的根源所在——土地财政以及所酿生的高地价高房价。指出“解决‘土地财政’问题，当务之急是从制度安排上弱化地方‘以地生财’的冲动”。并建言，“按照事权和财权相匹配的原则，给予地方更多的资金支持，使其能够有财力支撑地方经济社会各项事业的发展。”

调控“拐点”来临：从严格限购到借助税收，从一刀切到精准定向

放宽购房落户条件，购买60平方米以上住宅即可落户。

新房与二手房限购政策全面放开，本地人和外地人购房均没有套数。

业内分析认为，放松限购和市场成交量下降过快有关，而与之相关的土地成交低迷及“土地财政”问题也开始凸显。

住房和城乡建设部总经济师冯俊表示，总体而言，大多数房地产市场的指标是在增长的，只是增速在下降，但并不等于负增长。只有少数如新开工面积、销售面积、成交量等指标出现了负增长。“同比出现负增长，是跟去年同期相比，2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，现在出现的这种负增长是由前期基数大造成的。”冯俊说，“大多数指标还是处于增长过程的，以前增速那么高，现在增速下降一点儿，属于市场正常的调节。”

量价齐跌

一些业内人士认为，放松限购短期内对房价的稳定作用或十分有限。许传明说，取消限购对投资性需求的拉动现在并不具备条件。参事、山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海也认为：“以取消限购刺激需求不大现实。”

温州2013年8月

2012年以来，全国商品房销售面积增长速度持续上扬，2013年房地产持续繁荣景象。2013年，全国商品房销售面积超13亿平方米，比上年增长17.3%，增速比上年提高15.5个百分点；商品房销售额超8万亿元，比上年增长26.3%，增速比上年提高16.3个百分点。

成为松绑“导火索”

专家指出，应加快房地产税的试点和推行，用“税收杠杆”对冲大量投资、投机性的炒房力量，同时应进一步加大保障性住房建设，保障刚需群众的住房需求。

针对这种言论，上周一，《日报》发表文章称目前的房价仅是阶段性的回盘调整，而非全面崩盘。

在住房公积金贷款、契税补贴、外地居民购房落户等方面给予购房者优惠。

部分业内人士表示，各地根据实际情况调控政策无可厚非，但从中长期来看，我国房地产市场并没有出现“供过于求”的局面，遏制投资、投机性需求的政策不宜放松。

济南2014年7月10日

居民购买商品住房时，不再要求提供住房套数查询证明。

在这篇题为《三个“拐点”辩证看》的评论文章中，作者首先指出，房地产“拐点”对不同地方意义不同，有的要及时调整，把握由“黄金时代”进入“白银时代”的窗口期；有的还没尝过“黄金时代”的味道；也有的地方恐怕要为“青铜时代”甚至“黑铁时代”做准备了。

“供小于求”局面没变

文章最后强调，今天在中国很多城市，“买房能赚翻”的投机心态依然大量存在。买房者、土地财政的依靠者等各方应尽快迎来心态回归的“拐点”。

“市场低迷促使开发商以更审慎的态度拿地，而土地市场成交低迷、财政危机催发松绑。”世联地产[微博]市场研究部研究员游方说。

二三线城市纷纷调整限购政策

文章认为，作为世界第二大经济体，一盘棋一刀切的管理习惯、思维模式明显不合时宜。31个省区市600多座城市，微观市场活动瞬息万变。一味药，治百病，这种思维模式、调控方式，非“拐”不可。

文章接着指出，调控思和调控手段“拐点”将到来。“市场经济是变化经济，要求我们接受变化、分化并趋利避害。机械生硬地削市场变化和区域分化之足，适‘拐点’之履，误人误己。”

天津2014年4月

半个月后，先是国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院又发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措(即新“国十条”)，旨在“遏制房价过快上涨”。

已在天津有两套房但滨海新区无房的市民，可在滨海新区再购买一套商品房。

秦虹则表示，接下去的楼市将呈现几点新变化：首先，行业高速增长的时代已经过去；其次，以新房交易为主的时期即将过去；此外，以住宅开发为绝对主体的阶段将要过去。(来源：东方早报)

6天后，也发表系列时评首篇，“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。实际上，世界是万紫千红的。房地产“拐点”对不同地方意义也不同。

不仅成交量下滑明显，销售价格也出现下降。据国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，今年5月份济南新建住宅环比下跌0.4%，是2012年6月以来的环比首次下跌。

9日，多名房地产业内人士私下透露，济南商品房限购政策将于10日全面放开，但相关部门并未正式通报此事。记者10日从济南市住房保障和房产管理局以及多个在售楼盘多番核实，才最终确认了这一消息。

这被认为是中央向高房价“开刀”的先兆。果不其然，仅半个月后，4月15日的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院又发出《关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措(即新“国十条”)，旨在“遏制房价过快上涨”。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗说：“应允许房价一定幅度的波动，不能一有风吹草动，就迫不及待调整政策。”

■从限购加速过渡到税收等市场化手段

仍要遏制投资需求

与济南悄然取消限购类似，今年5月份以来，广州、杭州等地的部分区域陆续低调松绑，对开发商仅限“口头传达，不发文件”。

海口2014年6月1日

增速下降不等于负增长

在楼市进入“拐点”的时期，昨日播发“五评房地产市场变局”系列文章之一。这是时隔四年多后，再度发表针对楼市的系列评论。

10日起，济南市实行了3年多的商品房限购政策正式取消。

多地楼市调控

时隔四年，再次就中国房地产市场发表“五评”。

铜陵2014年5月1日

据国家统计局公布的今年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况数据，70个大中城市中，同比价格下降的城市只有1个，上涨的城市有69个。

■称调控思和调控手段“拐点”将到来

房价跌不会致金融崩溃

昨天，发表五评房地产市场变局首篇《三个“拐点”辩证看》，文章称：2014年已经过半，伴随着一些地方楼市库存高企、成交低迷，呼和浩特、南宁、铜陵、济南等城市陆续放开限购。与此同时，关于中国房地产市场“拐点”是否出现的争论再度热了起来。“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。房地产“拐点”对不同地方意义也不同，有的要把握由“黄金时代”进入“白银时代”的窗口期；有的还没尝过“黄金时代”的味道；有的恐怕要为“青铜时代”甚至“黑铁时代”做准备了。

实际上，这已经是一周之内中央的接连发声。

专家驳唱衰中国经济论

国家统计局公布的5月份全国70个大中城市房价数据显示，价格下降的占半数。6月份的房价数据，预计将在本周末公布。

广西北部湾经济区内部分城市居民可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

文章关键词：

无锡2014年5月1日

2010年3月28日至4月1日，一连5天发表“新华时评”(题目分别为《红火景象下的楼市之忧》、《不能让楼市成为投机者的乐园》、《清除房价中的“成本”》、《疯狂的房价叫板土地招拍挂》、《“土地财政”还能维持多久》)，痛批土地财政以及现象所酿生的高地价、高房价。

随着今年楼市的表现进入下行通道，房价跳水、楼市崩盘的论调也不绝于耳。