2014年南宁楼市调整年 2015年楼市去库存仍为主旋律！

     他还强调，2015年房价上涨的可能性不大，在房地产泡沫比较严重的城市，房价还有下调的空间。随着新型城镇化的发展，人口规模的扩大，房地产需求也将扩大，但房地产暴利的时代已经过，房价继续暴涨已然不可能。

    数据显示，新建商品房成交较平稳，住房成交套数虽略有下降，但成交面积微增，经济适用房与限价房翻倍成交。值得关注的是，办公楼成交出现爆发式增长，主因有两大方面，一是市场上的投资产品比较少，住宅投资受政策、金融等因素制约，但写字楼投资弹性空间较大，而且南宁还处于起步阶段，投资潜力较大。二是从2013年底至2014年初，万科、绿地、世茂、合景泰富、宝能、万达等品牌大鳄抢滩南宁土地市场，“圈地”五象新区规划建设写字楼，仅五象新区已有南宁·绿地中心、海尔·青啤联合广场、龙光国际中心等高端写字楼产品，刮起投资写字楼热潮。随着大牌房企进驻，会吸引更多的者来到南宁，加之南宁作为广西的首府，拥有得天独厚的地理优势，是北部湾重要城市，承接海上丝绸之，东盟金融中心的地位也日益凸显，所以越来越多的企业也会选择南宁作为企业总部办公，这就为写字楼的发展提供了更多可能。

    楼市成交企稳 12月楼市翘尾

    新华房产1月15日南宁讯（记者 卢艺春）2014年全国房地产市场似乎有点冷，楼市悄然步入“白银时代”，仅京沪等一线城市楼市状况相对较为乐观，多数二三线城市无论在价格还是成交量上都呈现出下滑态势。各地房企以价换量、调整限购、央行下调基准利率、新版《建筑面积计算规范》实施等利好措施陆续出台，只为促进楼市回暖刺激销量，但成效可见一斑，去库存仍为主旋律。

    “本土”房企与外来房企较量升级成“双利剑”

    关于去库，广西大学党委常委、副校长、广西房地产及住宅研究会会长张协奎也示，现阶段已经在开发和准备开发的开发商来说，至少在最近一两年，他要通过以价换量才能够去掉他这些库存，才能够把他的开发计划或者说面对这样一个房地产市场时处理好他的开发问题。所以开发商对于现有的库存和正在开发的楼盘走以价换量是比较的。

    而众开发商翘首的楼市销售冲击月“金九银十”却变“铜九铁十”。虽然9·30房产新政出台，对楼市而言传递了一个‘利好’消息，但7折房贷利率未落实，所以带动房地产市场“复苏”的作用有限。另外，为了在传统销售旺季冲刺销量，不少开发商选择在这一时期集中开盘，并采用低总价、单价打折、特价房、高送面积、购房送家电，分期低首付等多样化营销手段，多城区出现意外低价，如凤岭片区好地段竟6000-7000元/平米，价格回归至2008、2009年；兴宁区开盘价4000-5000元/平米，出现南宁“金九银十”有史以来最激烈的价格战，导致南宁整体房价出现小幅下跌。“金九银十价格战的产生只是因为房地产商不愿错过楼市传统‘黄金季’，才采取合理的价格优惠‘抢客’，虽然房开商面临去库压力，但为了楼盘整体增值的市场效应，不会让房价一降再降。”南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司副总经理黄忠如是说。

    虽然深耕南宁多年的“本土”房企瀚林、荣和、盛天等未能在销售额与销售面积上位居榜首，但销售榜单中仍排名靠前。南宁宝资嘉项目咨询有限责任公司副总经理黄忠认为，“本地”房企更熟悉所在城市的特性，能根据南宁人的消费特点打造本地特色产品，制定合理房价，满足不同层次的购房需求，从而更好地融入本地市场。

    12月出现成交小高峰，供应量、成交量双双上涨。据CRIC广西区数据统计，12月中海国际社区、万汇华府、港保苑、合景天峻广场、万达茂、保利心语、瀚林上筑、嘉和城等项目纷纷开盘，除了万汇华府、港保苑去化较差外，其余项目销售表现较为良好。主要是因限购限贷政策效应逐步，企业信心大为提振，加之年底业绩压力较大，企业推盘力度明显增强，整体新增供应大幅增长。嘉和城采取开盘开盘打折以及首付分期的营销策略降低了购房门槛，缓解客户购房负担，开盘去化率达90%。

    除了市场延续低迷、库存压顶等原因外，合景泰富广西公司副总经理朱漓认为，金九银十能否实现旺销，主要取决于开发商。开发商在推盘的时间节点上已不再遵循传统的惯例，而且今年9月、10月连遇假期，如中秋、国庆等重要节假日，导致了一部分高消费人群举家出游，置业计划反而延后。

    （备注：该数据为网上签约数据，第二段中的数据为备案数据，据房产局信息科工作人员介绍，因网签和备案手续间有30天缓冲，数据略有误差为正常现象，但仍以备案数据为准，网签数据为参考。数据来源：南宁房产局）

    CRIC广西区后市预判，2015年楼市“稳增长”，楼市政策面仍旧宽松，整体维持2014年的格局，央行继续降息、降准出现的可能性非常大，政策的支持将使改善性需求拥有更多机会。因2014年房企拿地量明显下滑以致新开工面积大幅减少，预计2015年楼市供应量出现一定的下滑。但行业供过于求的内在逻辑没有根本转变，去库存仍将是2015年上半年主旋律，同时房价会先降后稳。

    在宏观局势的影响下，业内人士称，2014年南宁楼市已然为调整阶段，“低价风”“价格战”席卷楼市，房企是几家欢喜几家愁，刚需仍是市场的主要支撑力。据南宁房产局数据统计，截止2014年12月31日，全市新建商品房（不包含政策房，下同）成交面积761.26万平方米，同比增长4.31%；成交套数77458套，同比增长3.74%，其中住房成交面积653.85万平方米，同比增长0.94%；成交套数61999套，同比下降1.83%；商业营业用房成交面积29.15万平方米，同比下降11.67%；办公楼成交面积49.25万平方米，同比增长152.69%；其他类商品房成交面积29.01万平方米，同比下降1.76%。

    2014年随着全国一线品牌企业大的进驻，给南宁楼市带来了新的产品规划与营销，给楼市注入了新的活力。然而这把“双利剑”也使“本土”房企与外来房企的较量升级，特别是在产品、服务、品牌等方面的竞争愈演愈烈，每个开发商要赢得市场份额就必须加强自身产品研发，提升营销服务。从近期CRIC广西区公布的销售榜单看，品牌房企无疑成了年度销售大赢家，一改往昔“本土”房企称霸局势。主要因大品牌企业具有较大的号2014年南宁楼市召力和影响力。其次，品牌企业凭借雄厚的资金实力，的优惠政策，无论是拿地规模还是拿地价格，较小房企都有一定的优势。在价格战中，这些优势集中爆发，品牌房企在前几期的推量中舍掉部分利益时，会出现比常规企业更低的价格，如广西本地企业的产品卖到8000元/平米，但大品牌企业却能以5000元/平米左右入市，获得市场关注，赢得市场份额。

2014年1-12月商品房网上签约一览表（按城区统计）

    广西社科院研究人员张国宏认为，未来两三年去库存都会是主要的状态，比较理想的状态就是，在下行调整过程中实现去库存，房地产未来进入健康发展的阶段。

    2015年楼市去库或仍为主旋律

    今年“高库存”“去库压力大”“去库主旋律”“去化周期长”压力之声不断。南宁房产局数据显示，2014年1月-12月，存量房成交面积171.54万平方米，同比下降12.6%；成交套数16846套，同比下降17.12%，其中存量住房成交面积152.68万平方米，同比下降14.71%；成交套数14312套，同比下降12.49%。商品住宅库存积压现象还是比较明显，但南宁房企纷纷积极采取应对措施，如众多房企特别推出特价房源，年终大促销，一口价等活动降低购房门槛，如瀚林、盛天多盘联动每个项目推出特价房源，天誉花园一口价5052元/平米，龙光地产清盘大促等。

    广西社科院研究人员张国宏认为，外来品牌房企在南宁发展速度、进攻优势都非常明显，而中小房开、本地房企市场空间受到挤压是明显的。一线房企进入南宁以后，剩余的市场空间就迅速减少，而且未来在市场中他们依然有优势。与此同时，本土房开商，尤其是中小房开商确实面临巨大压力，“一个市场压力，还有一个是竞争压力。但是品牌地产或者寡头也不可能全都包办所有事情。比如中小房开的市场发展是逐步往下走的。比如到了县里一年也就最多一两千套房子的需求，一线房开商是下不去的，这个只能由本土一些中小房开商去解决。”

    另外，经济适用房成交面积28.09万平方米，同比增长431%，成交套数3686套，同比增长480.47%。限价房成交面积19.36万平方米，同比增长125.38%，成交套数2324套，同比增长130.33%。

    2014年1-12月商品房网上签约数据显示，各月份成交起伏不大。虽然4月28日南宁正式下文“松绑”限购，但业内人士普遍认为“限购松绑”对南宁楼市影响不大，但对提振市场信心有一定的作用。宝能集团南宁公司营销总监江巍认为，限购松绑会使南宁楼市产生区域分化与产业细化，尽管目前南宁市场似乎比较平淡，这主要是受大政策影响所致，成交上会出现短暂性的波动，可在正常市场范畴内，整体表现较健康。

数据来源： CRIC广西区