广西南宁楼市地图二三线城市微调限购：南宁先放松 滨海紧随其后

据记者了解，以南宁为代表的二三线城市，本身户籍政策并不严格，南宁2013年1月执行的户籍新政显示，只要在南宁具有稳定的住所，并符合细则的相关条件，就可以将户口迁入南宁。对于租房户，只要房东同意，签订房屋租赁合同到房产局备案后也可申办。

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预测

广西南宁楼市成为最先扛不住的房地产市场。日前，南宁宣布放松对广西周边城市人口购买南宁房产的政策，天津滨海也宣布适度放松，而杭州则有传闻在五一后部分松绑。在房价博弈期，地方决定放松限购政策楼市。

南宁楼市率先放松

杭州有可能跟进

而与此同时，杭州部分区域已经出现了顶不住的迹象。自从今年初杭州德信北海公园引领杭州楼市首降后，房价水平接近一线城市的杭州，目前超过20个楼盘紧随降价，而这股降价潮已冲击到别墅等高端物业市场。虽然开发商都以特价房为名希望维持价格体系，但特价房项目明显越来越多。

万科28日晚间公布一季度报告称，受到结算面积和结算收入下降的影响，万科一季度的营业收入和净利润低于去年同期，实现营业收入95.0亿元人民币，净利润15.3亿元。不过，在整体行业利润率下滑的背景下，一季度万科净利润率明显上升，其中既有上海、深圳等高毛利城市结算收入占比提高的原因，也有投资收益大幅增长的因素。万科董事会秘书谭华杰表示，“公司一季度竣工及结算量占全年总量的比例往往较低，由于基数小，同比变动的波动性也较大，对前瞻全年业绩的参考意义并不大。”

杭州公布的统计数据显示：今年一季度，杭州市区商品住房成交均价同比下降11.3%，成交量为10112套，同比下降了37.8%。目前，杭州商品住房成交面临着量价齐跌的状况。另外，杭州楼市的库存压力仍在不断攀升，截至3月底，杭州市区可售商品住房76004套，可售面积998.1万平方米，同比增加36.2%、32.6%。

记者查阅到，在第六次人口普查中，南宁人口666.16万，本次纳入参照户籍的五市人口分别为：北海153.93万人，防城港86.69万人，钦州市307.97万人，崇左市199.43万人，玉林548.74万人。政策一调整，相当于增加了超过千万的可购房基础人口。

万科一季度营收净利双降

今年房地产市场调控难度将进一步增大，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。这是中国社会科学院城市发展与研究所昨天发布的蓝皮书《中国房地产发展报告(2014)》对2014年房地产政策方向做出的展望。

如果说南宁、天津滨海还只是二三线城市放松限购，那杭州这个准一线城市的放松限购传闻可能会房地产业。由于杭州楼市不断传出降价声，在杭州楼市内部，5月1日之后放松限购的消息越传越烈。据记者了解，这种放松并非是全线放松限购，而是在杭州各个区县之间进行微调，比如萧山、余杭区等库存较高、竞争最激烈的板块，地方可能会适度放松，而主城区目前来看放松无望。

除了可能降低首付，滨海也是放松限购。就在这个月，天津市宣布将在5月31日后暂停蓝印户口政策，即买房送户口。“对天津这样一个城市来说，蓝印户口的取消就相当于起码20%的客户流失，对于武清等区域基本就等同过半客户消失。对于本来已经逐渐调控的市场来说，这种突然影响，不论对购房心理还是对投资心理，都有非常大的冲击。”因此，业内一直预期会出台新的房地产刺激计划。中原地产首席分析师张大伟表示，地方非常依赖房地产，土地财政对地方来说非常关键，天津取消蓝印户口后，郊区县需要其他刺激市场的政策。

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2010年4月，出台“国十条”，率先“每户家庭只能新购一套商品房”，此后上海、广州等多个城市陆续推出“限购令”。社科院城市发展与研究所副研究员李恩平在接受青年报采访时表示，现在继续实施“限购限贷”和刚推出此时的政策意图有所不同，当时是因为房价高要进地产调控，现在是要控制超大城市人口规模的增长。参与报告撰写的研究人员认为，2014年房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策的力度。预计大都市房产特别是住房市场会量价齐升，大多数普通城市房产成交量和价格将保持相对平稳。一些缺乏产业支撑且前期片面造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。文/本报记者 刘一

根据南宁市房管局发文，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。

这可能是地方不断想突破限购的最大原因。但总体而言，即便是放松，如果只放松购买资格而不放松信贷，这种救市效果不会太好。“楼市现在需要吃药，如果银行不宽松，还是没有钱进来。”开发商代表告诉记者。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积5990万平方米，同比下降2.3%，楼市各种数据都验证了降温趋势明显。对于依赖土地财政的地方来说，特别是二三线城市，土地市场的降温将明显影响地方的财政收入。

观察

所以从这个角度来说，实际上即便是周边城市人群，如果需要购买房子，完全可以通过正规途径获得南宁户籍，然后再购买南宁房产。此次南宁地方放开部分限购，更多的是姿态。有描述，地方财政吃紧。

业内

放松限购是否会传递到

从滨海的方案来看，天津滨海模式的共有产权房并非标准意义的共有产权房，而是一种变相降低首付的行为。如果按照这一形式操作，基本就是分期首付，相当于将首付降低到一成。业内人士表示，这一政策与央行对购房贷款的政策相抵触，预期最后能够执行的可能性非常低。

特大城市限购政策今年将延续

早在杭州之前，福建、常州、长沙等多地均被拟通过限购、限价等房地产政策的调整以刺激楼市，但均未明确。文/本报记者 范辉

就在南宁调整限购政策一天后，天津滨海新区房交会新闻发布会上政策又有新松动。当地表示，为促进滨海新区楼市发展，将向市场推出诸多利好。其中包括：将实施差别化限购，只要滨海范围内无房，即可在新区购房，并将推出共有产权模式购房政策，购房人交一成首付就能先住房，待经济条件成熟后购回其他产权，全部拥有产权。

“如果能够在钱这方面开闸放水，可能救市效果更明显，比如说对房贷利率上浮定出适当上限要求，对二套房首付款比例小幅下调，对二套房认定标准可改为认房不认贷。此外，提高公积金使用率、放宽使用门槛，同样能惠及广大刚需购房者。”中原地产首席分析师张大伟告诉记者。

中原集团研究中心调研了17个一二线城市，信贷无一有松动改善迹象，其中、深圳、南昌等城市进一步趋紧，有更多银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。本轮市场成交下滑正是在信贷不断趋紧的背景之下，因此对信贷政策的微调将成为缓解市场趋冷的重要作用力。

报告认为，今年房地产政策及调控将向居住城镇化倾斜。随着居住城镇化来临，新移民的过度涌入，对中心城市资源承载力提出挑战，对城市人口增长实施适当成为必然选择，住房限购限贷是对此最有效的调控。

天津滨海紧随其后

业内预计，这股放松风很难刮到、上海这两个一线城市。无论是还是上海，限购政策并不仅仅是为了控制房价，还有城市规模的诸多作用。而且从最近两个月的房价走势来看，整体房价平稳，目前来看并没有主动的需求。文/本报记者 范辉 制图/王慧