从3万到1万4，重庆最掉价的房子出现？哪些房应该谨慎购买？

3月以来，重庆九街在做好疫情防控的同时，有序复工营业，重新点亮山城夜生活。

然而，和九街一街之隔的万汇中心，却是越来越遭。如果没有盒马鲜生，这栋楼就真真的成了“鬼楼”。

萧条、狼藉、冷清……如今的万汇乐奇世界和当初火爆开业的场景形成强烈反差。事实上，万汇中心的沉寂已经长达两年了。万汇乐奇世界官微的更新也停留在了2018年10月12日，当时的更新内容是，盒马鲜生即将登陆万汇乐奇世界3楼。

然而，不仅仅是商业停滞不前，连楼上的商住公寓都惨遭降价，一批投资客哭晕在厕所。

商业运营失败，

万汇中心房价遭腰斩？

“一流地段，三流开发商，五流规划，末流招商。”曾经有网友这样评论万汇乐奇世界，如今看来，也极为贴切。

有业内人士分析，万汇乐奇世界在开业不到2年就遭遇滑铁卢，主要还是商场运营模式上的缺失，项目在招商过程中对于自身的定位以及入驻品牌的了解程度不够，才导致出现品牌大量撤场的境地。

记者通过搜狐焦点网站查询发现，从2014年到2018年，万汇中心的均价在建面22000元/平方米左右，2017年下半年，房价曾经一度达到了建面30000元/平方米。

然而，在房子清空没多久，房价就出现了拐点。在安居客上，记者发现，万汇中心的小区均价从2018年6月的26893元/平方米降到了2018年9月的21195元/平方米，直降5000元。之后，房价持续走下坡，到今年4月，房价均为16141元/平方米。

（来源：安居客网站）

但就此也并不能说明万汇中心房价腰斩，部分知情人士表示，业态不同，价格差异很大。当初价格接近3万或3万以上的大多为5.8米层高，价格相对要贵一些。

在去年年底的一次成交中，万汇中心成交单价为14522元/平方米，价格有一定程度的下降。

更重要的是，这套房子的成交时间仅2天，且未经过带看。如果不是熟人接盘，那最大的可能就是怀着捡“耙活”的心理拿下的吧。

（来源：链家网）

商务公寓看中投资回报，

直接影响房价

万汇中心的房价下跌如此之多，和下面的万汇乐奇世界的商业运营失败有关系吗？

“肯定有关联，一个是客群的缺失，下面商业经营不好，导致租赁群体的萎缩，租金下降，所以公寓价值降低。第二，商业运营不佳，项目整体形象不好，感觉项目已经垮掉。”重庆楼市通总经理颜雪表示，这也是他们最近在研究的课题，地产项目的价值论，商业、公寓、写字楼，这三种业态，只有商业对项目整体价值提升最大，所以在整体项目运营中，如何把商业做好，是实现地产项目最大化的关键。

同样，一位对万汇中心比较熟悉的业内人士称，商业经营对公寓房价的影响还是较大。

首先，万汇中心的公寓有两种业态，一种为5.8米可变层高，一种为普通层高。位于商圈中心，用途更多为经营型物业，要么做成办公，要么做成工作室、小店、淘宝店、酒店等。在下面商业经营情况不善的情况下，大家不愿意来消费，就造成人流太少，从而直接造成塔楼的生意冷淡。

第二，由于这些公寓是投资性产品，他的投资回报就和租赁情况有很大的关系。因疫情，实体店经济不太理想。加上公寓在塔楼里面，租金也不便宜。而买这些公寓的都是投资者，更多的看投资回报，如果租不出去，或租金较低的话，反推房价就会受到影响。

第三，作为商务型公寓，在二手交易层面会比较少，各种交易税成本要高一些。

此外，最近，吉吉域酒店因返租遭到爆雷。其中一个店就位于万汇中心。当初，一批投资者在高额返租回报的包装下，以远高于市场的天价，买下了原本销售困难的商业公寓。如今，返租酒店爆雷，停止经营，也是造成房价下降的因素之一吧。

在重庆，

哪些房子需要谨慎购买？

近年，住宅市场受大环境因素影响，投资空间正逐步被压缩。我们在投资房产的时候，有哪些房子要谨慎购买？才能避免出现类似万汇中心这样的失败案例。

重庆领域机构董事、总经理刘兵告诉记者，若是投资为主，要考虑两个问题：变现能力和投资回报。

一是，投资物业的总价不能太高。商务型物业总价不能超过500万，严格意义上来说，不能超过350万，否则变现能力会很弱，要谨慎购买。

二是，投资回报偏低的要谨慎购买。商务产品，完全依靠租金来获取收益。如果位置不好，没有好的经营团队来打造，更没有品牌商家来租赁，这种物业的投资回报率将会特别低。

此外，如果是居住性质，首先，要考虑位置和配套，如果现在位置比较差，但未来规划比较好也可以考虑。

其次，一定要购买品牌开发商的楼盘。随着疫情造成的影响，一些小的开发商为了节约成本，可能没办法按照当初承诺的来打造交房标准，会有缩水的地方。甚至有的小开发商会破产，不按时交房、烂尾都可能发生。