新一轮调控措码升级 未来楼市何去何从
2017年，中国楼市波澜再起。截至目前，全国共有17个城市启动或升级限购限贷措施，差别化信贷成为新一轮调控的着力点。一系列楼市调控“组合拳”，显示出监管层对房价过快上涨的度不断降低，地方对控制房价过快上涨的决心不断增强——
今年的《工作报告》提出，住房的居住属性，落实地方主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。话音刚落，新一轮房地产调控措施就在全国各地出台。截至目前，全国已有近20个地市相继出台限购或限购升级措施，进一步彰显了地方控制房价过快上涨的信心和决心。
随着新一轮调控措码升级，未来楼市将何去何从?带着这一问题，记者采访了多位相关专家学者。
3月17日，、广州、郑州、四地在同一天出台楼市调控措施。二套房认定将采取“认房又认贷”的方式，即便在无住房，但曾经有过商业性住房贷款记录或公积金贷款记录的，再购房时也被认定为购买第二套房产。同时，还将购买二套普通自住房的首付比例提高至60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。
要求非本市户籍居民暂不得购二套房，同时提高了首付比例。郑州宣布凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证。广州发布的新求单身限购一套住房、非本市居民连续缴纳社保取得购房资格的年限由3年延长至5年。
随后的3月18日和19日，长沙和又出台调控措施。长沙暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房。暂停向拥有主城区3套及以上的本市户籍居民家庭出售主城区新房及二手住房。
方正证券房地产行业首席分析员夏磊认为，2017年以来，、广州等一线城市，二手房市场持续升温，、郑州等城市，新房市场持续火爆，引发监管层关注。在“因城施策”的大背景下，各地守土有责，从限购、限贷两个层次着手稳定市场。
记者梳理发现，此次出台楼市调控措施的城市不再限于曾经熟悉的大城市和热点城市，许多热点城市周边的城市甚至县城也加入了收紧楼市的行列。比如，环地区的涿州、涞水、崇礼，环上海的嘉善县，环南京的滁州，环福州的连江等，都于近期出台了楼市调控措施。
中原地产首席分析师张大伟认为，2016年“930新政”以来，一线和部分二线城市房价过快上涨的虚火被基本后，购房需求出现外溢，一二线城市房价上涨的预期扩散到了周边城市，助推了周边城市房价的上涨，在、上海、深圳周围表现得较为明显。周边城市市场过快上涨的趋势，使得一些地方出台了调控措施。
夏磊认为，出台楼市收紧措施的城市短期市场会趋于平稳，对市场情绪起到及时降温的作用。调控有利于筛选出真正的刚需，引导投资需求适当转向。
2017年的《工作报告》提出，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。
遏制热点及热点城市周边房价过快上涨的趋势，需要从供需两端发力。需求方面，一些城市出台了限购、限贷政策，防止投资投机性需求过多进入市场。楼市调控同样需要从供给端发力，正如《工作报告》所要求的，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地”。
近期“地王”频现，这使得周边二手房纷纷搭顺风车涨价，这种跳价现象让买家颇为无奈。不过业内人士认为，买家其实不必，完全可以在二手房交易过程中的不同阶段采取相应措施，来降低跳价的可能性。
“地王”成跳价信号：近日，正在看房的小王遇到了一件糟心事，好不容易看中了一套合适小王看中了上海大学附近的一套小两房，面积约60平方米左右，房东报价245万元，小王觉得价格合适，准备付定金之后签合同，但恰逢静安中兴社区地块拍出天价，房东要求加价10万元，否则中断交易。小王认为对方加价理由过于牵强，但却又毫无办法，只得继续踏上漫漫找房之。
其实，小王的只是当前二手房市场非跳价现象的一个缩影，因为“地王”的出现而导致房东跳价的现象比比皆是。
三招应对跳价：因为“地王”而引起的跳价现象屡见不鲜，而同时买方并不占据优势，在这种情况下，适当运用一些技巧和方法，来扭转这种不利局面。在二手房买卖过程中，每个阶段碰到的情况各不相同，所以我们下面将针对不同阶段可采用的技巧，来进行详细解释。
一、看房阶段：提前了解相关信息孙子兵法指出，知己知彼，百战不殆。同样的道理，在买房过程中，如果掌握了更多的信息，其实更加有利于自己做决策。在看房阶段，最重要的一点就是要了解周边是否存在将要拍卖的地块。据了解，这类信息可以通过上海规划和国土资源管理局网站的土地出让信息栏中查找。另外，相关土地出让报道也会在拍卖之前发布，购房者只需稍加留意，便可了解到此类信息。
二、议价阶段：加强是关键：在交易的商谈阶段，房东的跳价并不受到法律约束。因此，遇到房东想跳价往往是很无奈的事情，只能加强。当然，并不是所有的工作都会起作用，买家应该先判断卖家出售房产的目的，然后再进行有针对性的。举例说明，如卖家并不是因为急需资金而出售房产，那么他会待价而沽，以谋求更高的价格，所以这个时候买家如果希望对方放弃卖高价的机会，无疑是难以实现的。
有哪些类型的卖家有可能会被呢？我们认为必须从“急售”上下功夫，比如卖家经营上需要资金，或者自己换房急需首付款，甚至包括出国手续已经办妥需要在短时间内将国内不动产处理掉等等，他们因为急需资金，所以不会在意能否多卖10万-20万元，此时，如再适当做点让步象征性地加一点价，可能会起到不错的效果。
三、付定金阶段：支付高额定金：在商定价格之后，需支付一定数额的定金，一来显示买家有诚意，二来也能在一定程度上防止卖家。根据《法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
在一些热点城市，土地供给不足是导致房价过快上涨的重要原因。国土资源部部长姜大明在期间表示，将进一步规范土地市场秩序，遏制炒作土地的投机行为。住宅用地是保障住有所居的，不能拿来炒作囤积。
市目前加快了土地供应节奏。市3月17日出台的相关文件称，市目前已供应商品住宅用地109公顷，完成年度土地供应计划的42%，是去年同期商品住宅用地供应量的7.3倍。三季度末将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，是去年全年实际供应量的2.5倍。加大住宅用地有效供给，对缓解供需矛盾、引导市场预期将发挥明显作用。
对于从供给侧发力解决热点城市房价过快上涨的问题，绿地集团董事长张玉良在“中国发展高层论坛”上提出，用新型城镇化和城市群的思，在大城市周边发展特色小城、卫星城，通过大交通，也就是打通大城市和特色小城和卫星城之间的交通，也有望达到增加供给的效果。
信贷历来与房地产市场关系密切。一旦信贷资金过度向房地产业聚集，将积累泡沫，不利于实体经济发展。
国家发展委主任何立峰在“中国发展高层论坛2017年会”上表示，中国经济发展面临的三大结构性失衡，其中之一是房地产和实体经济失衡。大量资金涌入房地产市场，曾一度带动了一线和热点二线城市房价过快上涨，进一步推高实体经济成本。因此，要控制信贷资金过度流向房地产业。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微在此间发言时提到，从2016年开始，房价在一些热点城市过快上涨的主要原因是大量非银行资金，包括实业、企业的资金、资本市场的资金大量进入房地产，带动了整个房地产价格的快速上涨。“我们认为当前房价还是存在着泡沫风险。”
中国银监会郭树清也在不久前介绍，目前银行贷款大概四分之一投向房地产，2016年新增贷款中有45%是房地产贷款。在金融调控方面，希望银行从自己的实际出发，稳健、审慎地把握对房地产市场的资金投放，包括对开发商和居民个人。
中国银监会副王兆星说，从银行角度来说，我们更希望房地产市场稳定、健康发展，既不能出现巨大的泡沫，也不愿意看到出现巨大波动。所以，在房地产信贷政策方面，对带有泡沫和投机性的房地产信贷需求要加以。
随着城市的快速发展建设，一些热门的板块应运而生。今天小编要跟大家聊得便是这个最近名声鹊起的新兴板块——南宁东站北。
南宁东站作为南宁城市的门户之一，其价值早就不言而喻。火车站周边一向是开发商眼中的黄金宝地，从一线城市的高铁车站来看，如广州东站和重庆北站，高铁商圈的价值呈几何性增长。根据未来政策，南宁东站周边2公里范围内，是面向区域的商业、商务办公、贸易咨询及旅游服务中心，将打造“一轴两心三片区”，一个大型商圈将会崛起。
东站北板块位于南宁东站以北，属于兴宁向东、凤岭向北的交界板块。随着长虹、松柏、三塘南等道的通车，打通了东站北与各个城区的“任督二脉”，更是无缝对接凤岭北，区域板块价值日益凸显。
良好的生态是该板块发展的核心优势，这里云集那文水库，4景区九曲湾温泉、嘉和城温泉谷、乡村大世界，十里花卉长廊，药用植物园，那考河湿地公园等生态景观资源，是其他片区无法比拟的独特优势。
目前，该片区的项目以及即将开发的项目也多为高端物流、休闲度假类重点项目，这将成为片区发展的强劲动力。
去年开源集团拿下该板块两幅文旅商住用地，将兴建文旅综合体项目-华夏文博园。届时，这一大型文化产业项目的开发建设无疑将带动整个区域的进一步发展。此外，今年新城控股集团首次进军南宁，打入该板块，预建新城吾悦广场，这一商业项目加上此前确定进驻的奥特莱斯项目建成后，将填补片区大型商业空白，为周边居民提供便利。
除了新进驻的新城控股集团，片区已云集了嘉和、国悦、盛天、中海、联发、恒大、招商、大都、开源等大牌房企，在刀阔斧地开发建设中。一直以来，开发商是对城市规划和板块潜力最有先知先觉的能力者，而各大房企纷纷抢滩进驻，也从另一个侧面印证了东站北的发展潜力。
最早进入板块开发的便是嘉和城了，2003年嘉和城开始动工，占地近6000亩，秉承“先旅游后地产”的进行开发，打造出了国家4旅游景区。历经十年余发展，优美，配套丰富，每次开盘，“逢开必火“，多次蝉联广西单盘第一，被业界称为南宁“神盘”。
随后的是国悦·九曲湾，其融山、水、城于一体，打造南宁养生聚集地，如今已成南宁人休闲养生胜地。接下来中海国际社区、盛天东郡、联发尚筑、恒大华府、恒大雅苑、招商禧园等房企项目相继开发建设，还有今年即将面市的大都公馆项目，大房企的进驻加速着片区的开发节奏，利于片区快速成熟。
大牌房企的进驻开发，以及城建的提速，目前板块的发展趋于成熟，道建设升级换代，松柏通车，兴工和长虹东打通，不仅贯通了东站北区域与东站，从板块到南宁东站程缩短至6公里左右，开车10分钟就能到达。
同时也打通了片区与凤岭北的“任督二脉”，也使得东站北可便捷进出凤岭，到达会展航洋城、万象城和青秀万达广场等繁华商圈，共享青秀、凤岭北、东站资源，改善区域居住条件。
此外，根据片区总体规划显示，未来这里规划形成“两横（昆仑大道、凤岭北）三纵（邕武、金桥快速和九曲湾快速）”快速网，让该片区与中心城区对接。还将设置5号线号线号线条轨道交通线。网的改变，将让片区迅速。
商业配套方面，两大综合体落户。去年5月，首创钜大（奥特莱斯）项目签署投资框架协议，总投资约10亿元，将在区域内建设中高端商业街区。今年2月6日，首次进军广西的上市房企新城控股集团拿下兴宁区金桥南侧87亩地块，将建“新城·吾悦广场”，规划为集时尚购物中心、大型超市、亲子体验、3D影院等为一体的大型城市综合体项目，填补东站北无大型综合体空白。同时，未来随着大型商业项目的建设，也将加快片区发展节奏，提升区域商业配套的建设水准与速度，未来有望改写南宁楼市“非凤岭即五象”的格局。
此前，国悦集团董事长林谋悦在接受网易专访时坦言，十分看好板块未来的发展，兴工、松柏与长虹东段通车后，区域通往凤岭北更为方便，将成为凤岭北的价值承接区。他还认为，片区富集生态资源，发展潜力、人居潜力非常大，憧憬着三塘（东站北）的未来。
总的来说，目前的东站北发展炙手可热，不远的未来随着市政、城建、楼盘等项目的开发完善，规划图纸将逐渐变成现实，片区实力潜力无限，令人期待。
