楼市相

来源：互联网
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2017-04-16
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　　没多少东西能让人掏出150加元买张入场券，在冷冰冰如洞穴般的大礼堂里，蜷在折叠金属椅子上度过一整个星期六。但是在多伦多，可能借房地产发财的希望让很多人这么做了：上个月，一场名为“房地产财富展”的大戏在这里开唱，吸引了多达15000人前往，去看一干专家的精彩表演，其中包括人气家托尼·罗宾斯、说唱歌手Pitbull.

　　上午8时30分，展览热闹开幕。在人群的嘈杂声中，一组房地产业人士轮番上场，对着观众大讲多伦多的楼市形势。当地房地产经纪人达利尔·金———主持人借名字的谐音，他是“房地产之王”———告诉大伙儿，首次置业者最重要的就是迈出第一步。“一切才刚刚开始，终点还不知在何处，”提到当地房价两位数的上涨幅度，他说，“所以，今天就买吧，不然就晚了。”

　　这群业界人士一致表示，对于首次置业者和投资者而言，一个最大的挑战就是要甩掉消极情绪，克服怕跌的恐惧。“最糟糕的莫过于听那些啥也不敢干的人指指点点。”金说。掌声四起。“再说一遍！”主持人跟着嚷嚷。“他们分析得可深刻了。”金的语调中带着一丝嘲弄，“ 哦，现在房价太高了。会跌的。市场会崩溃的。没错，可能到某个时点它会调整。但如果你根本没入过市，就永远不会有机会！”

　　这次财富展是多伦多房地产现状一次活生生的体现。展商们不断推介炒房和投资研讨会，律师到处兜售“移动签名”服务，好随时随地促成交易。在这个城市，房地产狂热的迹象到处可见。展示的在售房屋外，等着看房的人排起长龙，哪怕是在零下的低温里。3月的一天，多伦多的气温只有零下10 ，斯蒂芬妮·法斯科和丈夫，以及另外大约15名有兴趣的买家等着进一栋标价120万加元的房子里面参观。“他们就让我们在外面这么眼巴巴等着，跟那些火爆的似的。”她说。毕竟房子面积1200平方英尺，容不下到场的所有人。在里面，卖方中介正娴熟地指挥着已进去的买家分批看房。

　　比起二手房，期楼更火爆。多伦多一个包括28栋屋的高档街区推盘时，有750多名代理到场。一些人太想买了，出价比发展商标价更高，完全这些房子因为太抢手、必须通过摇号决定的事实。

　　如今这段时间，所谓“标价”基本上没有意义，大部分房产售价都比要价高出很多。中介会地在前院草坪的“已售”牌子上另附一个牌子，标明是以“超叫价出售”。以不久前多伦多西部卖出的一栋联排房为例，叫价69 .9万加元。房子很旧，一脚踏进去，就像参加一场时间旅行，回到了1970年代。里面铺着棕色小毯、褐色油毡，地下室满墙都是土气的木头“大包围”。但是挂出来仅仅5天，就在3月份以103万加元售出，比标价整整多出33.1万加元。实际上，故意标低价已经成为用滥了的招数，目的就是“投标战”。

　　而银行呢，尽管按揭审核标准不断收紧，仍在疯狂地物色交易对象。多伦多的一天都晚都在播广告，讲如何可以迅速轻松地办到贷款。RM G M ortgages是房贷公司M C A PC orp.的分支机构，最近它向安大略省的经纪人群发了一封邮件，鼓励他们帮信用不高的顾客做交易。每有一笔贷款获得通过，中介就有一次抽机会，可能获得N B A“疯狂三月”（M archM adness）的大礼包。

　　那些业主也发现自己的邮箱里满是和信件，都是房地产中介塞进去的，字里行间都在他们卖房子，信誓旦旦地说房子比他们想像中值钱得多。有的人怦然心动，决定利用这个机会。“我收到不少房主的电话轰炸，想拿房产做抵押，搞净值贷款。”多伦多私营贷款公司C orw in M ortgageCapital投资者关系部副主管亚当·法伯说。然后他们拿这笔贷款投资楼市，“每个人都认为房价只会升不会降。”

　　在这狂热的市场氛围下，精明的投机者动动手指头就能得到不菲的收益。最近，多伦多地产中介斯科特·英格兰姆看到自己所在社区一栋房子以104万加元售出时，心中一震，这比九个月前它上次售出时上涨了10 .2万加元，其间没有做过一点翻修，跟原来一模一样。

　　剑拔弩张的市场让那些想找一个家的人精疲力尽，连地产从业者也感受到了压力。“这样操作可不是好玩的。”英格兰姆说，“如果客户总是在出价战中败北，买不到房子，那很容易气馁灰心。我对那种沮丧感同。”

　　而租赁市场也不会更。因为持有物业的成本提高，更多人选择租房。据抵押贷款及房屋公司（CMHC）统计，过去几年里，多伦多的房屋空置率不断减少，现在只有1.3%.一些房东趁机抬租，上个月多伦多一栋公寓楼的租户刚刚收到房东通知，说部分套型的租金要翻一番。一位单间租客告诉《麦克林斯》，他的房租从1400加元涨到了2800加元。

　　随着房价不断攀升，那些场外观望者越来越受，怕自己永远被关在楼市之外。有人再也不敢犹豫，一头扎了进去，因按照现在的节奏再涨上去，等一两个月可能就意味着天壤之别：要么拥有自己的房子，要么就是听天由命，从此租房度日。据多伦多房地产委员会(TorontoR ealEstateBoard)统计，大多伦多地区的房屋(包括独栋和公寓)平均售价3月已达91 .6567万加元，比去年上涨了33%。单是自一月份以来，房价就上涨了19%。城区非常一般的半屋现在价格已超过100万加元。

　　而在周围的郊区，房价涨得更快。很多首次置业者和投资人跑到位于多伦多以北大约100公里处的巴里市(Barrie)看房，那里的房价与前一年相比上涨了33%，连中介都直呼想不到。当地地产经纪人克里斯·梅西卡3月代理了一栋半式房屋，其内装修已经30年没动过了。就在买家竞价期间，一天晚上，一位女士在离房子大约一公里的地方。但这恐怖事件一点也没有浇灭潜在买家的热情，“只有一名中介代表客户提了一下这事儿，说稍微有点担心。”梅西卡说。他收到了11单出价，最后房子高出叫价10.4万加元卖出。

　　是个深度依赖房地产的国家，该产业在其P中约占12%。在哥伦比亚省，房地产业及其相关产业(如建筑和金融)甚至占到P的40%，相当惊人。一度是房价大涨的“重灾区”，费了好大劲儿才让市场稍稍降点儿温，但现在又开始回升。阿尔伯塔省虽然经济不景，失业率达到9%，对和埃德蒙顿(阿尔伯塔省省会)的房价却毫无影响。“想想这两年经济收缩的幅度，看到房价上涨得那么快，就更感到吃惊了。”银行ATBFinancial首席经济专家托德·赫什说。

　　在这个地产的国家，现在多伦多市场是最大问题。它已经超越，成为“地产热”的“震中”。这个令人不安的“范例”充分，当房子在人们眼中不再只是安居之地，而是发家致富的工具时，会发生怎样的事。一些人过去对房产过热论持怀疑态度，提到多伦多的楼市时，总是含蓄地使用委婉语，说它“增长强劲”什么的，但现在，连他们也无法忽视这股正在运行中的力量。银行(BM OFinancialGroup)首席经济学家杜格拉斯·波特就属于这一阵营，他说现在只有“泡沫”一词才能形容多伦多。“我们尝试向决策者和潜在买家传递一个信息，那就是大家正处于边缘。”他说。同样令人担忧的是，经济专家看不出短期内有什么可以扭转这种趋势。地产市场或许只会变得越来越疯狂。

　　28岁斯蒂法尼·法斯科和丈夫从2013年12月开始看房之旅，当时房屋平均售价仅为52万加元。现在他们还在看。他们和父母住在一起，结婚前勤勤恳恳地攒下了一笔首付。开始看房之后几周，他们就认识到了现实，调整了自己的预期。“有些房子旧得不行，可也要价85万加元。还有的房子我们刚进去就跑了出来，因为太臭了。”她说。他们扩大了目标范围，半房屋和联排房屋也纳入考虑，但是在价格方面，他们着心理。每次他们下定决心出价后，总有人会比他们出得更高。他们去的地方越来越远，甚至跑到了多伦多北边40公里的旺市(V aughan)，准备出手买一栋屋，到了现场发现硝烟弥漫，参与竞价战的还有12个买家。

　　法斯科的电脑里有个文件夹，名为“RIP H om es”(意为“安息之家”)，里面都是他们看中过但都没能买下的房子。回顾这段看房史，她说自己一直想找个能长期安定下来的房子，这种想法是错误的。“在今天这种市场上，买家存有这种念头实际是有害的。”她说。如果当时他们不那么挑剔，能买起的就赶紧买下来，一两年后趁着涨价卖出，现在可能已经有了喜欢的房子。“现在到了什么地步呢？我经常开玩笑说，我们要找的房子，只要有四面墙、一个顶和一块停车的空地就行。”法斯科说。

　　像法斯科这样的首次置业者感到沮丧，是有很多原因的。自1990年代初以来，利率一直在下调，降低了按揭成本，让更多人有了购房可能。连续二十年房价稳定上涨，也让人们相信拥有一处房子是良好、稳定的投资。此外还有社会压力。在，人们在文化上更欣赏拥有住房的人(所有级别的也用各种激励措以支持)，认为这是踏入成年的垫脚石。特别是在多伦多，人口和工资的增加了人们对房产的需求。

　　但是，最近的上涨有些古怪。发展商列出的房价上涨理由，比如多伦多房产需大于供应，不能完全解释这种情形。据道明银行经济分析部(T DEconom ics)统计，与人口相比，公寓楼在建单位数量极大，已经创下了纪录，但价格也在以每年19%的幅度递增。“人们总拿供应不足作为挡箭牌。”道明银行首席经济学家比塔·卡朗奇说。如果买家认定供应不足，那么大幅的价格上涨就显得很有逻辑，他们担心失去机会的恐惧感加深，会进一步作出不的决定。多伦多的房价上涨的确跟挂牌销售的楼房数量减少同步，但这种同步可能是卖房者惜售心理的表现。一些人可能抓住物业不放，期望价格涨到更高点；还有一些本来想换大房的家庭可能也会按兵不动，因为房价涨得太快，买房如此麻烦，不值得。

　　当然，一批钱包鼓胀的外国投资客也正在多伦多活动，将房产收入囊中，特别是去年针对外籍购房者收取15%的调节税之后。“我相信，至少一些投资者是直接从转移到了多伦多。”鲍特说。“这在刺激多伦多及周边一些城镇的房价方面起到了一定作用。”同样，国内的投资者和投机者也扮演了类似的角色。据道明银行统计，到2016年3月为止，多伦多地区约17%的房子在售出两年内被转卖，而之前一年的比例为9%。过度投机影响了供应，推高了价格，并进一步坚定了买家的想法，目前这种涨幅可以维持，要想买房必须尽快出手，不然更亏。

　　因此，买家开车跑得越来越远，走出多伦多，直到找到一处能买得起的房子。在知名财经《M oneySense》最新的年度排行榜上，附近的圭尔夫(Guelph)成了最受欢迎的房地产投资地。

　　过去9年里，斯蒂芬尼·斯茂和丈夫格雷厄姆·罗斯带着两个女儿，一直在多伦多租住一套公寓。但房东让他们搬走，好重新装修。城内其他可租的地方比他们住的公寓小，更不要说还要贵得多。他们本想在多伦多买套房子，但在竞价中失败，最后到多伦多以东的小镇阿贾克斯(A jax)落脚。去年9月，他们看中一套标价46万加元的房子，最后人家卖价是60万加元。当然，不是他们买下的。“我们的中介一直说这次交易不正常。”斯茂说。“但我们后来又看了六套房子，每次都以绝对劣势落败。”

　　之后斯茂和罗斯开始考虑更旧的房子，准备买下来自己翻修。“但这些房子是涨得最快的，”罗斯说：“我们猜是有炒房的专门搞这些房子。”在展示的房子里，罗斯一眼就能认出这些人：年纪较大，表情严肃，忙着测量。为了能在买房战中抢先一步，斯茂写了一封信给可能考虑卖房的房主，承诺不会没事人家。她写到自己对阿贾克斯的感情(“我很想在如此安全、如此有家庭气氛的地方养大两个女儿，我就是在这样的地方长大的”)，里面还附了一幅画，是他们全家的幸福模样。夫妻俩将复印件塞进了十几家人的信箱。他们最后收到一个回复，但房主的叫价比他们能给的要高。

　　在镇上到处漫游看房时，斯茂和罗斯注意到很多房子似乎没人住。“相当多的房子是空着的。”罗斯说。他们后来又查了一下，想看这些房子是否出租，但是没有找到这些房源。“显然，房主无意让人住进去，只是准备转手赚钱。”

　　开始看房几个月时，他们从双方父母那里得到了经济支持，但是房价不停上涨，始终处于他们买不起的范围内。最后，到了3月份，他们决定后退一步，当时镇上的房子已飙到70万加元以上(“不值，”斯茂说)。他们不再一到周末，就全家钻进车子，四下转悠看房。4月份，他们完全停止了看房。但是，他们需要很快找到一个地方安身，特别是小女儿9月份就要上幼儿园了。“这太让人郁闷了。”斯茂说，“我们工作勤恳，收入也正常，本来应该能买到遮住头顶的那片瓦的。”

　　房价如此彪悍，除了少数有钱人，大部分首次置业者是靠什么入市的呢？在这方面，人展现出了乐意担负沉重债务的。从全国范围看，家庭负债收入比近年保持在167.3%，达到了历史最高纪录。据银行统计，在安大略省，按揭约占家庭收入的60%。如果该趋势再延续24个月，这个数字将达到1989年的水平———也就是市场崩盘的那一年。

　　在此情况下，连续出台六轮宏观审慎收紧政策，以贷款，人们过度使用杠杆，为房地产市场降温，但收效甚微。去年10月，增加了受保房屋贷款的压力测试条款，但也未收到预期效果。“在多伦多，我们看到的是，新政策促使人们采取一切办法避免贷款保险。”银行的波特说。也就是说，人们竭尽全力凑够20%的首付，不管是靠父母帮忙，还是去借钱。

　　在这方面，私营借贷机构可以帮到那些被传统金融机构拒之门外的人。从去年10月开始，在Corw in M ort-gage Capital工作的法伯越来越多接到首次置业者的电话。他的钱借出去不便宜，针对首次按揭的利率是6.99%，但运作灵活。“银行想看到你的收入，要有的证明，但私营借贷机构，像我们这样的，什么证明都愿意考虑。”他说。法伯最关心的是物业的价值，以及借贷者如果还不起贷款，他能以多快的速度把它卖出去。

　　他有些客户是千禧一代，父母不仅帮着拿首付，还会帮着还贷款。碰到这种情况，银行一般会避开，但法伯会跟那些父母会面，听听他们怎么说。“我想听听他们的故事。”他说，“对银行的经理来说，这样的故事不管用。但我对那些年轻的首次置业者，有更多同情心和共理心。”

　　尽管这样的客户越来越多，法伯还是了大部分，他担心房价已经飙得太过。“一个房子理论上只值100万，但有人在抢房大战中硬是出到140万，然后过来跟你申请75%的贷款。这种情况，你敢把钱借出去吗？”他说。“这样的房贷是很的。市场一跌，我们就彻底玩蛋。”美国电影《大空头》描写了房地产的崩盘。在其中一个场景里，一个角色跑到舞俱乐部去打探房地产市场消息，一个舞娘无意中说出她有五栋房子一套公寓。法伯说他最近了类似的情景，多伦多一名出租车司机跟他说自己手头有一堆楼花，准备转售牟利。“一听就知道泡沫正在翻腾。”他说。

　　多伦多狂野的房地产市场终于吸引了省和方面的注意。这个月，联邦财政部长比尔·莫奈要求跟安大略省的财政部长查尔斯·苏萨、多伦多市长约翰·托里开个会，讨论那“戏剧性的房价上涨”。随着安大略省预算出台，苏萨发誓要采取措施让房市降温，帮助首次置业者，外国人购房税和投机税都在考虑之列。

　　的经验显示，针对外籍购房征税可能有用。自从去年夏天开始收这15个点的税，房地产销售量降低了40%———主要是在高端市场———因为楼价急升而得到的巨大利润得到了对冲。道明银行的卡朗奇说，楼市没有像一些人担心的那样崩盘，销售量的下降表明这个税成功地把“一些多余需求挤出了市场”。

　　但是这种影响可能只是暂时的。T eranet国家银屋价格指数显示，房价今年已经上涨了1.7个百分点，而指数离去年9月达到的最高峰只差一点点。卡朗奇说，进一步的修正势在必行。2015年，的维多利亚州实施三个点的外籍购房税，毫无效果，最近只好提到了七个点。则干脆提到了30%。

　　而且这个税对首次置业者也没有多大帮助。如今基本上还是一个“住不起”的城市。根据皇家银行的住房可支付性指数计算，要想在拥有一处公寓，需要拿出中位收入的46%，屋则为121%。最近刚买了房子的马修·卡斯蒂罗和吉娜西斯·里格就是在竞价战中被逐出了——— 哪怕有省里新出的住房按揭补贴方案(H om eow nerM ortgageand Equitypartnership)帮忙，可以得到多达3.75万加元的首付和五年免息贷款。最终，这对年轻夫妇是在BC省的Richm ond买的房。

　　市场的狂热超出他们想象。他们连续看中六套房子，都在喊价大战中败北。但他们并未被吓得止步，因为今年晚些时候要结婚，他们希望婚礼到来之前能够定下一个房子。“我们决定现在就买，因为已经看到了市场上涨的速度有多快，等得越晚，价格就越高。”里格说。最后他们拿出所有最高预算，买了一套公寓，不附加任何条件。“现在市面上都是这样的，无条件。”里格说。

　　当然，外籍购房税本来就不是万灵药，多伦多也不能期待它成为万灵药。但在经济学家看来，这是不错的第一步。卡朗奇说，如果征收后发现它对房地产市场的影响十分微弱，那就表明国内投机行为才是需要应对的主要问题。丰业银行(Scotiabank)首席经济学家让-弗朗索瓦·贝罗采取措施打击投机行为。“有表明是投机活动导致多伦多的房价到达这种不的程度，那就应该让投机的成本高一点。”他说。其中一个办法就是对二套房实行累进税制，业主持有物业的时间越短，税就越高。贝罗说，这对市场的影响可能更大，因为它对国内和国外的投机者都能起到打击作用。

　　如果没有政策干预，经济学家看不出短期内有什么能让房价明显下调。利率可能继续保持低位，多伦多的人口还在增长，人们的收入还在上升，这些因素都了对房地产的基准需求。道明银行预测房价今年将疯涨20%到25%，明年还要再提5个百分点。

　　不过，这一预测至少蕴含着两个风险。卡朗奇说，经济衰退会导致房价实质性下降，届时人的负债水平将阻遏经济复苏。“这样的市场是注定要延长衰退的。”她说。繁荣的时间越长，收缩的风险越大。

　　另外一个风险是情绪上的变化。如果购房者不再认价，或者卖房者感觉市场要转向，改变出价，或者投机者及外国投资者找到了更好的机会，就将引发房价下跌。而后将出现一连串的滚雪球效应，特别是炒房者和投资者感到恐慌，开始抛售的时候。

　　但是，在多伦多的房地产财富展上，你很难看出人们的情绪短期内会发生什么转变。正忙着跟地产经纪达里尔·金及当地一个公寓开发商布拉德·兰姆合影，Pitbull准确地捕捉到了人们这种热烈的情绪。那天晚些时候，身着紧身黑T恤、戴着墨镜的他昂首阔步上了台，伴随着鼓点，将房市的人们带上狂热的顶点。一群腰肢如柳的伴舞玉指纤纤，指着他的光头。“派对不要停止！”他大声吼道。

　　近二十年来，除金融危机期间，楼市其实一直在上扬。身在其中，会觉得一切正常，可以一直涨下去；但换个角度，就会发现有些事情不太对头，其中一个办法是跟美国做对比。在几个重要指标上，目前已经超过美国房地产危机前水平，呈现出典型的泡沫症状。

　　达拉斯联邦储备银行的国际住房价格数据库利用指数评估全球楼市脉搏。它发现，以房价水平论，实际已经超过2006年，也就是次贷危机爆发前一年的美国。有趣的是，正是那一年，开始实行40年分期贷款和零首付(两年后取消)。

　　《经济学人》通过房价与收入、租金来衡量一个地区住房的可负担性。比例越高，越不易居。而在这两方面，早就超过美国高峰期。按照《经济学人》的说法，“严重估值过高”。中介说这一数据有性，因为刚入职的年轻购房者经常得到父母的经济支持，特别是在多伦多、这种房价高的地方。但是，这种情况如何市场的可持续性？除非年轻人收入能赶上来。或者在利率上调时，父母还愿意拿支票来帮补孩子。

　　低利率为的房市繁荣推波助澜，结果就是相对于各自国家的P，的家庭比美国家庭负债更多。近几年不少智囊机构和专家都，这样的负债水平将大大削弱抗经济波动和利率上调的能力。

　　由于负债高，人将可支配收入的一大块拿去还账。在本息偿付额与收入比上，人也比美国处境更糟。当然，一些经济学家指出，人和美国人的债务构成很不一样，美国金融危机很大程度上是由次贷触发，这种债务形式在比较少见。但银行考察了安大略省按揭与收入比，发现数字在急剧上升。以目前的速度发展下去，很快就会达到1989年的水平———也就是多伦多房市崩盘那年。