融创何以“乘风破浪” 这次孙宏斌南宁怎样潜入对手联发江南项目

　　熟悉南宁市场的人士则透露，融创正与联发洽谈交易条款，尚未完全达到披露条件。“除了联发，融创还和其他多家主流开发商洽谈项目合作。”

　　观点地产网 融创对房地产行业收购合作表现出了异乎寻常的热心。近期该公司一个隐秘举动显示，即便在进驻仅半年的城市，收购与合作依然如火如荼地开展。

　　观点地产新独家获悉，厦门（楼盘）国企联发位于广西（楼盘）南宁江南区的首个项目，其工地围挡的广告已悄然分别印上“联发”及“融创”字样及LOGO。

　　随着更多细节浮出水面，上述地块进一步为知悉。2016年12月2日，南宁联发置业有限公司鏖战35分钟，最终以总价8.99亿元及江南区最高楼面价4575元/平方米的代价竞得地块，而当时的对手正是融创。

　　对于南宁江南区项目合作一事，融创相关人士在接受观点地产新采访时，仅回应称“不知情”。而熟悉南宁市场的人士则透露，融创正与联发洽谈交易条款，尚未完全达到披露条件。“除了联发，融创还和其他多家主流开发商洽谈项目合作。”

　　在看来，这或许是融创在一二线城市扩大规模的又一案例。据不完全统计，仅2016年，融创通过公开拿地及收并购方式至少投资1000亿元；其中去年下半年进入南宁以来，算上江南区项目，该公司已累计布局4个项目。

　　融创频繁拿地，归结于房屋销量快速上升引发对补充货源的的强烈需求。按照孙宏斌的计划，在销售首次突破1500亿关口后，2017年融创目标定为2100亿元。在业绩规模的驱动下，这家房企的“买买买”节奏仍将维持相当长时间。

　　融创在南宁开展房地产项目收并购，早在3个月前已有端倪。观点地产新查询，2016年11月6日，孙宏斌罕见现身南宁，为融创进行品牌背书的同时，对外公开了收购与合作的信号。

　　孙宏斌当时便直言，南宁市场份额还比较分散，希望融创在南宁更快更好地发展，“收并购成为主要的扩张方式”。他继而表示，希望“抓住每一个机会”。

　　一个月后，以高效执行力著称的融创便迈出了收购的第一步。工商信息显示，2016年12月16日，融创收购广西瀚德集团有限公司旗下广西房地产开发有限公司共80%股权，由此获得位于西乡塘区永和19号的在售项目“瀚林锦城”，后者总体量达17.87万平方米。

　　融创印发的一份宣传资料显示，目前公司在南宁共有三个项目，分别为五象新区玉洞大道56号“融创·九棠府”，于去年8月以19.82亿元竞得；高新区安吉项目，于10月以18亿元竞得；融创·融公馆，系收购“瀚林锦城”后重新规划定位及包装项目。

　　但观点地产新获悉，除了上述项目，融创近期已悄然入股联发位于江南区壮锦大道东侧、沛阳南侧的商住地块。

　　资料显示，编号GC2016-097地块于去年12月2日公开出让，土地面积6.55万平方米，用途为城镇住宅用地、批发零售用地，容积率3.0以下。由于周边教育资源丰富，且临近在建地铁4、5号线，地块一度吸引融创、金科、联发、招商、龙光五家房企竞价。

　　最终，南宁联发置业有限公司力退融创，以总价8.99亿元竞得地块，楼面价4575元/平方米创下江南区新高，溢价率28.33%。

　　实际上，这也是联发进入南宁市场十余年来首次在江南区拿地，某种程度上更像一场迫切的补仓。观点地产新了解，联发去年曾多次参与南宁土地出让，却均以失败告终。在此番拿地前，其在售项目仅剩青秀区的联发君澜二期。

　　观点地产新了解到，目前上述项目仍未有明显动工迹象。工地围挡的广告上，项目则共同署名“联发”及“融创”两家公司。

　　除了广告上的标识，融创对于江南项目鲜有宣传。熟悉南宁市场的人士对观点地产新透露，融创目前的口径仅是“和联发合作”，双方处于洽谈交易条款的阶段，并未明确双方股权占比、操盘权归属等细节。

　　另有市场人士在接受观点地产新采访时认为，联发引入昔日对手，本身多少说明在开发项目临一定压力。“融创过去常选择资金实力相对弱、手里却有项目的企业合作，这次也不例外。”

　　仅以价格比较，江南区项目楼面价高达4575元/平方米，周边包括南宁奥园、隆源华府等项目在售价格仅在5500-6800元/平方米之间。“江南区目前处于开发阶段，相对较偏，配套离成熟仍有相当距离，联发自己开发有难度。”

　　而融创与联发之间并非首次有交集。消息显示，去年融创曾接盘位于重庆（楼盘）渝北区的联发瞰青二期别墅项目。

　　值得一提的是，上述人士对观点地产新表示，除了联发的江南项目，目前融创在南宁有多个项目在洽谈。该人士透露项目的具体案名及等信息，仅表示融创的洽谈对象包括不少主流开发商。

　　融创在南宁的收购探索，背后除了补充自身土地储备的压力外，不断扩容的房企队伍及日益激烈的市场竞争也是重要原因。

　　孙宏斌曾判断，房地产开发规模达到10万亿级别时，市场会快速地向一线年，行业前十将占到市场份额的40%左右。在此情况下，他表示，希望能使收并购成为主要的拿地方式。

　　作为房地产参与者之一，融创无论主动或被动都需要有所动作，否则面临的或许是失去未来市场份额的风险。而实际上，自2015年下半年以来，融创已试图抓紧市场回暖的机会，迅速在中国主要一二线城市补充大量土地储备。

　　有统计数据显示，仅2016年，融创公开进行的收并购交易至少接近15笔，包括收购莱蒙国际、融科智地、嘉凯城000918股吧)旗下全部或部分项目，以及定增入股金科股份000656股吧)等，涉资约为444.86亿元；同时，期内在佛山（楼盘）、重庆、济南（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、上海（楼盘）、宁波（楼盘）等地土地公开市场拿地，涉资则约567.04亿元。

　　在充足的可售资源支撑下，2016年融创销售金额首度突破千亿，达到1553.1亿元；销售面积约758.2万平方米，销售均价约2.05万元/平方米。其中据该公司披露，进入成都市场一年半以来已布局17个项目，去年销售业绩59亿元，首次进入全市前十。

　　而这种销售业绩背后，暗含着融创在收购项目时特有的逻辑。同策咨询研究中心总监张宏伟指出，融创是现金流导向非常明确的企业，每个并购项目马上就可以进入销售状态，基本5-6个月后就可以达到预售条件，产生现金流。

　　“融创在并购过程中只需要支付并购的首付款，其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样做的资金成本较低，也会较快地做出销售业绩。”

　　以南宁项目为例，“瀚林锦城”去年已销售两栋楼，融创仅需进行重新规划定位及包装便可发售；联发江南区项目则原计划开发为“轻奢型住宅”，将于2017年中旬入市，与融创改善型产品线有极高的吻合度。

　　按照融创的最新，公司经过一系列收并购后已布局30多个城市，2017年销售目标直指2100亿元，较2016年增长35 .21%。其中，年内融创在广州（楼盘）也将推售两个项目。

　　房屋销量的快速上升，对于补充货源提出了更高的要求，这意味着融创未来仍将保持“买买买”的节奏。此前1月24日，该公司再度斥资17.23亿元增持金科股份便是。