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1月14日，上游新闻报道了《商场开业延期承诺免租没兑现 上游新闻关注后双方调解有进展》一文，市民陈女士因法律意识未能及时跟上，盲目签订商铺租赁合同，而引起不必要的纠纷和经济损失。因此，希望大家掌握以下几点来保护自身合法权益。

第一，一定要明确出租人有所有权人和使用权人两种。所有权人就是该商铺或门市的所有人，持有不动产权证，在签《商铺或门市租赁合同》时一定要查看原件并到当地不动产登记中心进行验明真伪。

使用权人虽不拥有该商铺或门市的所有权，但可通过继承、赠与、租赁等方式而获得其使用权，我们常见的情况就是大型的商场或商城被公司或自然人整体租赁下来，再进行分割后出租给第三方，俗称“二老板”。

在签订《商铺或门市租赁合同》时，要查看“二老板”与所有权人签订的总租赁合同，并要求保留复印件或进行拍照，一定要看清楚他俩签订的租赁期限，承租人与“二老板”签订的租赁期限应该在上述期限之内，超出部分自然无效。

 第二，签订租赁补充合同。承租人与出租人在洽谈的时候，如出租人给了承租人优惠条件，但拿到租赁合同时却未体现，承租人可要求出租人在租赁合同中进行添加。如遇出租人表示合同一旦进行修改将无法通过，这就是租赁主合同。

出租人为了保持租赁合同的一致性不会修改这份租赁主合同，但承租人为了保护自身的优惠条件能够全部实现，可以要求与出租人签订租赁补充合同，把出租人给承租人的全部优惠条件体现在合同中，这既满足了出租人的需求又满足了承租人的需要。

在法律上，主合同与补充合同具有同等法律效力，主合同中条款与补充合同中条款相冲突时，以补充合同中的条款为准，建议承租人勿轻信口头承诺，更不要放弃签订租赁补充合同。

第三，留意合同交费条款。通常情况下，租赁合同的版本都是由出租人提供，承租人要留意交费条款，看清需承担的费用、涨幅计算公式和交费周期是否明确。同时，涉及水电气费或物管费的一定要看清楚是接房之日起或某个时间点起，以及满足其它条件之日起，比如某商场或商城开业率达到百分之七十五。另外，押金或保证金一般不要超过一个月的租金。

第四，注意违约条款明细。若出租人提供的商铺或门市在租赁期间发生漏水或坍塌等情况，使出租人无法进行正常使用，除了免除相应租金和赔偿损失以外，还可以约定出租人支付一定数额的违约金。

若承租人因经营不善或自身原因不想再继续租赁下去，那么承租人就更要注意违约条款了，测算一下违约成本，在签订《商铺或门市租赁合同》前尽量跟出租人协商来降低自己的违约成本。

第五，约定装修费折旧事宜。商铺或门市的租金不贵，但承租人花费了几十万甚至上百万元对商铺或门市进行了装修，没有经营几个月，出租人就强行解约，驱逐承租人。

为了有效防止这种情况发生，承租人可以跟出租人约定一个租赁期限并确定承租人总的投资装修金额，租赁期限届满装修总价值归零，在租赁期限内因出租人原因导致承租人无法使用，该商铺或门市则出租人要对承租人装修总价值的余额进行赔偿。

重庆原驰律师事务所律师/合伙人 张礼节

（本文仅代表作者观点，不代表上游新闻立场。）

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