对当前楼市形势的再判断

　　8月份，30大城市周均新房成交24636套，比7月少了20%，比6月少了28%。但比2-5月份的平均水平高17%。中短期看，商品房市场的底部应该是在上半年，下半年及明年会好转。

　　供给端：近期国家的“专项借款”和地方的“纾困基金”的入场，意味着楼市失灵的情况下，政府及时介入，并以强大的信用背书，扭转市场对于“交不了楼”，“不敢买期房”的担心。

　　今年楼市无序下跌，根源主要在供给端，即“房企风险爆发→交付难→预期恶化→不敢买期房（银行不敢给房企融资）→资金链紧张→风险继续爆发”的循环。随着出险名单的越来越长，演化为对全部企业的担心，市场失灵。“专项借款”和“纾困基金”介入，就是解决市场失灵。

　　需求端：各地政策纾困进一步提速。比如，热点城市调整或退出了“认房又认贷”，首套房购置门槛降低；比如，国常会提出地方“一城一策”应用信贷等政策，意味着非限购城市首套房首付基本要降到2成，按揭利率要加速向最低利率水平靠拢；比如，京沪松绑了限贷或限购。

　　一是，不管是“专项借款”，还是“纾困基金”，或央企AMC或地方城投平台救火的项目，一定是资金能平衡的项目。这笔钱注入以后，除了能保证交楼，救火的资金还能全身而退。

　　二是，资金严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目，已制定“一楼一策”实施方案，明确交付时间；

　　三是，对于各地上报的项目，要评估资产负债状况，要与项目借款主体、主要存量债权银行、施工单位等共同确认。

　　目的是，清晰划分项目新账与旧账。新帐用于“保交楼”产生的2块费用，一是“保交楼”产生的工程费用，二是完成使命后，救火资金要退出，还要保值增值，因为这个钱有利息。

　　四是，省级政府对本省有关城市的借款主体、借款需求及项目清单进行审核；随后再报送有关部门备案。住建部、财政部、央行要对省级上报的信息复核。额度如何分配，可能需要更高层决策。

　　这么算下来，周期比较长，再加上出险开发商“多头融资”、债务关系复杂、被抽调的预售资金规模大等，资金落下去到项目交楼，中间破费周折。对于央企AMC或地方国资来说，对于审计或巡查的顾虑，对出险企业隐匿负债的担心，对于楼市下行的考虑等，不愿介入。

　　总之，资金能“自平衡”的项目，在“专项借款”和“纾困基金”的帮助下，顺利实现了交楼。对出险企业来说，这些能“自平衡”的项目，都是优质项目，也是他们翻身的唯一依托。

　　现在，必须要把这些项目拿出来，后续所有工程、销售、交付等环节的事情，都由国资接管。好的项目没有了，剩下的都是“坏的项目”，房企躺平的想法该放弃了。当然，如果在此过程中，楼市有好转，那些资金本无法“自平衡”的项目（占大多数），有的可以平衡，那最好了。

　　但这种可能性比较小。因此，无法“自平衡”的项目，存在资金硬缺口，可能就要走上破产清算的路径。值得注意的是，在国资资金投入“保交楼”的问题上，国家非常明确，逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处。资金无法“自平衡”的项目，违规问题一大摞。

　　因为，保企业，就是纵容道德风险，纵容坏人。不保企业，就意味着企业层面的风险继续存在，以企业整体信用为载体的融资，特别是境内外的发债、等，就很难推进下去。金融机构对爆雷房企的选择性抛弃，不是中短期内能解决的。加杠杆有多猛，去杠杆就有多痛。

　　由此，企业“外源融资”很难恢复，而下半年到期债务规模依旧比较大。尽管楼市销售端会趋于稳定，且销售回款能贡献开发商资金来源的50%左右，但对出险企业，买房人还是不敢碰。

　　由此，房地产企业风险将继续释放，而这一过程也将弥漫于未来漫长的“去房地产依赖”的过程中。当然，前述供给端、需求端的政策纾困，将在很大程度上缓冲掉这种风险的爆发，避免系统性风险的发生。由此带来的结果，就是楼市将在较长的一段时期内逐渐下台阶。

　　全国楼市销售规模，在17亿平米（15万亿元）左右的高位上，已保持了5年了。随着“坏的市场经济”出清，会逐渐从目前的高位上下来，中期内会降至15亿平米（13万亿元）左右，长期会降至10亿平米（10万亿元）左右。即便如此，用郁亮的话讲，依然是个超级大市场。

　　这一过程，就是房地产渐进“去杠杆”“挤泡沫”，也是“坏的市场经济”出清。有很多人说，那经济增长怎么办？财政怎么办？投资怎么办？就业怎么办？长期繁荣形成的惯性的思维是，政府要“稳楼市”，地产就是要回到过去那种规模、过去那种繁荣。不然，各方都受不了。

　　比如，当下各地财政受不了，很多地方发工资都困难；比如，城投类的地方国企债务沉重，还要承担政府指定的任务。地产大幅度下行，传导至上下游，建筑装修企业大量经营困难，甚至倒闭；地产相关服务业（中介、地产金融、咨询等）缩量，很多年轻人找不到工作等。

　　但是，当下各方之“难”，很大程度上是地产过度繁荣、虚假繁荣造成的。过去，房地产每上一个台阶，上下游各行业、各企业（包括政府卖地）都要把自己的KPI目标、利润增长，跟着往上调。可谓一人得道、鸡犬。如果下来了，各方受不了，就人为地拉上去。

　　若拉不上去，那就通过加杠杆拉上去。久而久之，就形成了“只能上、不能下”、“一定会上、一定能上来”的刚性预期。上下游所有行业，都是按这个预期定规模、定业绩目标。更夸张的是，通过杠杆拉上来，创造出虚假的购买力，误认为国人购买力很强，推高了供给。

　　地产产能过剩、泡沫严重、贫富差距扩大、内需不扎实、转型困难等等，就是这么来的。现在，这条路走不下去了，倒逼我们必须要当断则断，忍痛割掉无效率的产能。如果继续放水，把规模拉上来，未来将面临系统性的风险，面临更加大的“雷”要排。何去何从，一目了然。