特稿｜“楼市神话”下的首尔年轻人

特稿｜“楼市神话”下的首尔年轻人歌剧洪湖赤卫队 临近午夜，带着一天工作的疲惫，朴灿玄回到了家。他没有打开灯，直接躺到了床上，准确地说，那只是一张床垫。整幢楼静悄悄的，其他屋子似乎都空着。 在月租房里住了5年，29岁的朴灿炫终

临近午夜，带着一天工作的疲惫，朴灿玄回到了家。他没有打开灯，直接躺到了床上，准确地说，那只是一张床垫。整幢楼静悄悄的，其他屋子似乎都空着。

在月租房里住了5年，29岁的朴灿炫终于在首尔著名的“富人区”——江南区拥有了一间房。不过，这间面积仅仅7坪（约23平方米）的屋子，对他而言并不能称之为“家”。

今年春天，距离拿到钥匙不足4个月，当邻居们还在着手装修，朴灿玄就匆匆搬进了新房，简单添置了几件小家电，墙边的电视机至今还没打开看过。每天待在这间屋子里的5-6个小时，朴灿玄几乎都用来睡觉。

身为首尔一家小型设计公司的合伙人，朴灿玄收入在平均线之上，但创业初期没有多少存款，家庭也不富裕。向说起买房这件事时，朴灿玄的语气里并无喜悦，更多是无奈：“现在不买可能就再也买不起了。”

当地时间2021年8月8日，韩国首尔，一家店面挂着首尔公寓的房价信息情况。人民视觉 图

在被戏谑为“首尔共和国”的韩国，近五分之一人口住在首尔，约一半人口和大多数资源集中在以首尔为核心的首都圈，“一极化”造就了首尔对韩国年轻人极大的吸引力，同时催生了不断被推高的房价。

据韩国KB国民银行发布的楼市统计数据，今年10月首尔公寓的平均交易价格突破12亿韩元（约合人民币650万元），较去年10月上涨20%，与2017年5月相比则翻了一番。另一个维度来看，韩国国民银行数据显示，今年一季度，首尔的房价收入比（PIR）为17.8倍，达到2004年首次编制此项数据以来的最高水平。这意味着，普通市民在不花一分钱的情况下，持续17.8年将收入全部存进银行，才能在首尔购房。

对于出身普通的韩国年轻人而言，想要扎根首尔，高房价是必须跨过的一道坎，而相比最为基础的居住功能，一纸房票所承载的多重社会属性——被认可的社会阶级、优质的教育资源、资产的保值与增长，或许更是房价背后无形“围城”之所在。

当前，持续的疫情、高涨的房价、便利的交通等多重因素作用下，越来越多的韩国年轻人逃离首尔，但他们并未走远，大多在临近的首都圈内寻找安居之所。也有人为了子女教育等需求，逆行重返首尔。

当前，距离下一届韩国大选还有3个多月，各党派总统候选人早已纷纷打出“房市政策”牌，意图回应选民关切。然而，对于这些的居庙堂者们的宏伟政论，陷入房市旋涡中的韩国年轻人们的感知并不真切。

满目霓虹，何以为家。

跨越

456位陷入严重债务和财务困境的人为了获得456亿韩元（约合人民币2.5亿元）的现金奖励，在“游戏”中以命相博，最终只有一人活着走出来。Netflix自制韩剧《鱿鱼游戏》中杀气腾腾的竞争情节让朴灿玄感同身受，一个通宵看完了整部剧。

“鱿鱼游戏只有6关，而现实世界的竞争游戏远远不止。”朴灿玄说，从考入名牌大学到创业成功，他本以为已经一只脚迈进了上层社会，但现实告诉他：还差得很远。

朴灿玄大学毕业后仅2年就在首尔开了一家公司，办公地点位于繁华的江南区，虽然只有6人的小团队，创业初期的成功还是给朴灿玄带来了一些成就感，那时候他全身心投入事业，既没有欲望也没有钱买房。

“房子不是必需品，这个想法着实被很多人嘲笑了。一套公寓不只承载了居住功能，而是社会竞争的资本。”朴灿玄被朋友、同事、客户轮番劝说趁早买房，有些心动，便从2019年年初开始留意房市信息，但他积蓄不多，也就是看看而已。

直到2020年春天，新冠疫情的到来让朴灿玄重新思索自己的未来。

“有一段时间居家隔离胡思乱想，想着如果公司倒闭了，我好像就一无所有了，也失去了继续留在首尔的理由。”随后，朴灿玄开始主动咨询房产中介和熟悉房市的朋友，意识到拥有房产的确是通往财务安全的一条路径。

首尔上班族 视觉中国 图

现年33岁的金亨硕则是为了“不让孩子输在起跑线”，想要在首都谋得一席之地。

现在居住在首都圈京畿道的金亨硕，每天乘车50分钟到首尔市区上班，眼看女儿要到上学的年龄，为了给孩子提供更好的成长环境，一家人考虑搬到首尔市内。

“首都圈的学校师资都不错，但首尔市学区不仅学校好，知名的补习机构也多，孩子们的素质普遍更高。”

即便如此，首尔市内更优质学区房的高价格是金亨硕望尘莫及的。

在韩国，小学、初中实行划片区招生，学区环境与教育资源紧密相关。金亨硕认为，虽然政府出台了政策废除精英高中、纠正教育不平等，但住房不平等问题也将是导致下一代教育不平等的重要因素。

韩媒报道称，几十年来，顶级大学的学历与首尔的公寓一直是韩国社会用于衡量中产阶级的重要标准，因此几乎四分之三的韩国家庭主要财富都在房产上。

自去年以来，韩国房产市场最大的消费群体是年轻一代。韩国不动产院的数据显示，2021年1至7月，韩国年轻人在首尔及首都圈地区购房比例上升，在完成交易的公寓中，40岁以下青年群体购入占比约四成。

在他们中，不乏含着金汤匙长大、坐享其成的上流阶层孩子，越来越多不到二十岁的青少年在父母的帮助下购买房产。韩国共同民主党议员朴商赫从国土交通部拿到的首尔市提交购房筹资计划书的人口年龄分布资料显示，2021年1至5月，青少年购买房产的案例多达69例，是去年同期的近10倍。

而更多的，则是像朴灿玄、金亨硕这样，只能完全依赖自己或能获得父母少量资金扶持的年轻人。在韩国建设产业研究院高级研究委员斗成贵（音）看来，这些“缺乏父母经济支援的年轻人会产生被剥夺感，这是引起房产抑郁症的一种类型”。

“我们不可逆转地进入了一个‘新的阶级社会’，如果现在不进入上层阶级，下一代可能永远没有机会跨越阶层。”韩国经济与社会政策智库LAB2050首席执行官李元宰对说，在这样的社会中，人们的兴趣集中在公务员考试、高考教育和房地产投资，这是自然趋势。

李元宰补充说，公务员的全职工作就像是一种安全资产，可以保证年回报率；名牌大学文凭是一种“知识认证书”，可以划分阶层；“如今，房产所有权正变成新阶级制度的关键分界线”。

辗转

当地时间2021年10月17日，韩国首尔的高层公寓。视觉中国 图

首尔一套23平方米的商住两用房，并不足以让朴灿玄跨越那一条新阶级的分界线。

韩国仁川一家在居外网挂牌的房产中介代表康先生向介绍，韩国所有住宅类型中，公寓的价格最高，高于别墅，也有6-7层高的普通楼房以及办公楼改造的商住两用房，主要针对较低收入人群。

朴灿玄自知自己“上车”太晚，还上了一趟不太好的“车”。但好在，他迈出了这一步。

“如果你不能快速致富，那就是在走向贫穷。”朴灿玄说，这是大家经常挂在嘴边的话。韩国年轻人从前更偏向于及时行乐，但是他们已经意识到高房价来源于社会结构性原因，如果现在不买房，将来也不一定买得起，还要承担更高的房租。

首都圈的人口聚集，是高房价的基本盘。

另一方面，首尔大学金融学助理教授金东范对表示，近年韩国房地产市场过热最直接的原因是超低利率。

受新冠疫情影响，韩国央行2020年3月16日将基准利率从1.25%大幅下调至0.75%，后于2020年5月28日再次下调至0.5%，直到今年8月底才结束连续15个月的历史最低基准利率宽松货币政策。

廉价资金助长楼市投机，推高房价，而韩国人在目睹房价极速上涨后认为“最终期限”很快就会到来，届时将负担不起房产，这种恐慌情绪的快速蔓延带来恶性循环，房地产投机进一步加剧首都圈人口和财富的集中度，加深社会两极分化。

作为应对，韩国历届政府对房地产税进行了多轮修改，起征点、纳税对象和税率反复调整，韩国总统文在寅更是在4年内出台了25项政策。

受制于公寓的较高价格和收紧的房贷政策，朴灿玄只能把选择范围缩小到贷款政策相对宽松的商住两用房。他向介绍，自己付清了1亿韩元（约合人民币53万元）的首付，向银行贷款3.9亿韩元（约合人民币209万元），因为是简装房，他简单添置了一些家电就住了进去。

朴灿玄一直都没有告诉家里人房贷的具体金额，因为父母也无能为力，只能自己努力工作赚钱，“有种透支生命换房子的感觉，白头发多了不少”。

谈及未来，朴灿玄坦言，他永远也不可能到达阶层金字塔的顶端。“我没有能力在首尔江南区换购大房子，除非公司上市了，这简直是做梦。”不过，考虑到未来的组建家庭计划，为了换购更大的居所而挣扎或许不可避免。

韩国首尔江南区的公寓园区。视觉中国 图

比朴灿玄早一步踏上换购住所的道路，金亨硕尽管拥有父母的资金加持，也同样挣扎于市场与政策的夹缝中。

以金亨硕目前的经济能力，很难在首尔市核心区域买一套合适的公寓，因此他寄希望于认购新房。“新房认购价格一般是市场价的70%至80%，只要中签，就相当于赚到几亿韩元，所以大家都称之为‘乐透认购’，谁不想试试呢。”

据韩国《中央日报》报道，在政府重点管制的高房价地区，基本上由国营住宅城市担保公司（HUG）来决定认购价格，房价制定不考虑地段、规模、品牌等因素，只考虑土地价格和施工费用，因此价格普遍低于周边小区。

多年前，金亨硕缴纳的住宅申请综合储蓄就已达到认购基准，他婚后与妻子入住了全租房，一次性支付房价的一半作为保证金。在两年租期内，他们辗转于首尔各个新楼盘和房产中介，打听新房消息。

在韩国认购新房需要凭借积分竞争，积分参考是否已婚、家庭人数、无房时长、工龄等多项指标。“眼光太高，积分太低，光靠运气还是不行。”金亨硕曾信心满满地参与了一次新房认购，未能中签，只能退而求其次，用返还的全租房保证金加上银行贷款在京畿道购房。但这并非一劳永逸，多年之后，金亨硕不得不再度踏入首尔房市。

韩媒称，在住房供不应求的情况下，一些投机购房者挤压了年轻人购房的空间。韩国政府已经针对拥有两套房以上的家庭颁布“惩罚性”措施，不仅强化贷款限制，还大幅提高税率，迫使他们抛售多余房产。

面临高额税金，一些多套房持有者见招拆招，选择将房产赠与亲属。据《韩国每日经济》报道，该国国税厅称，2020年申报房产赠与税缴纳记录达到21.5万笔，较上一年增加41.7%。

对于无辜的刚需族来说，房产新政也给他们造成了负面影响。韩国建国大学房产系教授沈教言对韩媒表示，提高税率确实有助于控制房价和多套住房者，但从中长期来看，“这对平民将是一大灾难。”

金亨硕对于政府的调控政策已经不抱期待，称其从未靠政策获益过。“从租房到买房，再到考虑换购，工作之后，我的生活烦恼好像一直与房子有关。”他自嘲是“young-gul”，意指倾其所有购房，甚至包括自己的灵魂。

逃离

面对首尔的一房难求，文在寅政府艰难应对。自文在寅2017年5月上任以来，先后出台了25项政策，但首尔公寓均价仍翻了一番，房价飙升速度远超收入增长的速度。

首尔大学金融学助理教授金东范对表示，政府接连发布的房产政策，只对比例极低的“特权阶级”影响较大。对于中低收入阶层，买房并不是不切实际的奢望，可能反而是止损的一种方式，因为房价上涨的同时，房租也随之攀升，如果不及早买房，终有一天也会因负担不起房租而离开首尔。

“离开首尔是一个明智的选择。”26岁的崔艺珍对说，去年她和男友一起从首尔回到了家乡釜山，而3年之前她还坚定地想要在首都逐梦。

2019年夏天，崔艺珍入职首尔一家化妆品公司做销售。“那一年没有结余一点存款，因为近一半的薪水都用来付房租。”她原本以为，在首尔打拼几年，薪水上涨之后生活就能有所改善。然而新冠疫情突袭，她的工作岗位变更，连续几个月被要求每周3天无薪休息，收入剧减。

雪上加霜的是，2020年8月，她居住的一居室租期到期，房东告知其不可续租，周边租房价格又突然大涨，令崔艺珍手足无措。

去年7月底，韩国刚通过《租赁法》修正案，要求全租和月租房的房东一次上调租金的幅度不得超过房租金额的5%，以保护租客的权益，因此很多房东立刻上调年租金的起始价，全租房的房源也大幅减少。

韩国当地的房地产中介店铺 视觉中国 图

《东亚日报》报道称，《租赁法》修正案实行的一年间，新租房屋的价格较续租价格上涨32%。一名40多岁的家长在青瓦台的请愿文中叹息道：“除了偷盗，没有办法筹措上涨的租金。”在这种情况下，政府仍然反复强调，《租赁法》有助于稳定百姓居住环境。

崔艺珍想起电影《寄生虫》，主角一家蜗居的半地下，房间散发着霉味，一下雨墙面就哗哗流水。主角说的一句话在她耳边回响：“当你无处可去的时候，最终就会到这种地方。”

“如果几年之后坚持不下去，还是要离开首尔，不如早做决断。”在首尔待了短短一年，还没有时间逛遍这座城市的崔艺珍选择了离开。

崔艺珍并非个例。韩国房地产研究公司“Real Today”11月16日公布的最新统计数据显示，2020年有57.4万人搬离首尔，而今年前9个月就有43.4万人加入了“逃离”首尔的行列，其中二三十岁年龄层离开首尔的趋势最为明显。2020年底，首尔市人口自1988年以来首次跌破1000万人。

不少分析将此现象归咎于首尔疯涨的房价。但崔艺珍说，她不责怪首尔的住房问题，而是认识到曾经的愿望过于天真。“不是任何人都能负担在首尔生活的成本，住房只是所有困难中的一小部分。”

回到釜山之后，她和男友合开了一家服装店，计划明年贷款在当地购置一套别墅。

破碎

首尔房价之高远非一日铸就。

为稳定房价，从金大中政府到现任的文在寅政府，无不使出浑身解数。在上台之初即承诺“居者有其屋”的文在寅政府，在这方面的施政力度尤甚。

从今年6月1日开始，韩国综合房产税税率上调至1.2%-6%。同时转让税税率也被调高，持有多套房的业主最高将承担65%到75%的税率。这意味着，业主买房所获得的房价上涨的红利将会尽数用来缴税。

而且，韩国政府根据房产的年度评估价，而不是实际市场价值对土地和房屋征税，导致税收进一步上涨，人们的租房和购房成本提高，民众怨声载道。有韩国网民在社交平台称，政府政策失败，却将房价上涨的责任转嫁给民众。

在李元宰看来，文在寅政府最初房产政策的重点有误，对多套房持有者征税并引入贷款限制，旨在控制需求，但结果是抑制销售、挤压供应。但实际上，房产需求不太可控，因为人口不断涌向首尔。直到去年，政府才扭转政策方向，致力于解决住房供应问题。

“现在回想起来，政府应该为扩大住房供应倾注更多的努力。”文在寅11月21日做客韩国KBS电视台直播的《2021与民对话》节目时表示，没能控制房价上涨是其任期内最大遗憾。

即便如此，任期仅剩半年的文在寅回天乏术。

韩国盖洛普今年7月的民调显示，在51%不支持文在寅的受访者中，房产政策失败被列为最大刺激因素。这也将成为韩国下任总统的重要课题之一。

文在寅 视觉中国 图

在税制方面，有“文在寅接班人之称”的共同民主党候选人李在明提出引进国土保有税，抑制投机需求。国民力量党候选人尹锡悦则计划重审房地产税，大幅改编税制以缓解税费负担。就此，双方相互攻击对方的政策框架是“为富人减税”和“为百姓增税”。

住宅供应方面，两位候选人都承诺扩大住房供给，李在明提出以公共部门为主的解决方案，而尹锡悦更加侧重于搞活民间再开发和再建设市场。

无论是主打政府干预牌，还是走向自由主义路线，围绕民生问题的“朝野对决”总是选战中最先激起的硝烟。但朴灿玄并不关心这些政客们的高谈阔论。“相信政府降低房价的承诺，就是一个笑话。”朴灿玄说，下任总统候选人在房地产问题上大做文章，只是为了收割选票。“既得利益阶层和上流社会控制了房产政策制定，他们基本都在首尔购置房产，改革不可能革掉自己的利益。”

在李元宰看来，总统候选人们所关注的税制调整治标不治本，更值得警惕的是，过热的房地产市场可能是泡沫经济膨胀的信号，泡沫一旦破灭，韩国经济将崩溃。

不过，首尔大学经济学家朴盛仁对韩媒表示，韩国经济泡沫及其破灭的危险性被夸大了，这种情况和日本1990年代的泡沫经济不同。韩国政府需要针对房产市场采取行动，但无论何种政策都不会迅速让房价趋于平稳。

“韩国人投机购房已经丧失理智，政府越调越失控。现在房地产市场面临非常危险的状况，只要美国的利率提高一点，韩国将立马受到冲击。”一名要求匿名的韩国历史学专家对表示，从上世纪60年代后半期至今，韩国房地产经历了5个暴涨期，住房问题还曾引发市民暴动。

从第一次到第四次暴涨期，通过房产投机获得的差价分别是20至30倍、5至6倍、2至4倍和２倍，回报率远高于同期的任何行业。“韩国绝大部分人把住房视为增殖财产的一种手段，而不是居住空间。”该专家表示。

韩国有一句流行语“人类之上是造物主，造物主之上是建屋主”。“房地产不败神话”会否幻灭，像朴灿玄和金亨硕这样的青年无力关注，他们奔波在繁华都市的一隅，守望着一个脆弱但尚未破碎的“首尔梦”。

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