都2020年了 你还在乱买房吗？

       2020年，房地产市场再次踩上“拐点”。

　　房价上涨脚步慢下来了，实质性的下跌开始出现，往前一步，真正的转折就在眼前。

　　上一次出现这种情况还是在2014年。

　　彼时，业内大佬纷纷断言房地产“黄金时代”已经结束，一些房企甚至启动“去地产化”的激进转型。

　　不过，这种“哀鸿遍野”的状况很快就被2015年开始的新一轮“牛市”打散。这4年多里，龙头房企销售额翻了三番迈入“7000亿俱乐部”。

　　楼市“黄金时代”似乎没有结束，只是分了区。一线城市一平方米的价格就可以在鹤岗买套房。

　　2020年，“十字路口”再次出现，房子的游戏还能这么玩吗？

　　买房≠赚钱了！

　　从2018年开始，很多业内研究者就发现了一个奇怪的现象：过去十几年一直存在的房地产“小周期”规律失灵了。

　　简单来说，房地产行业内有个“三年小周期”规律，期间，市场上行和下行各占约一半时间，这是房地产波动的直接表现。

　　但是自2015年底以来，本轮房地产上涨已经持续4年多(国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月)。期间，房价涨幅不断收窄，直至2019年年末，房价出现“转跌”信号，但本轮地产周期远未见到终点。

　　波动减小，周期拉长，是什么“熨平”了楼市波动？

　　可以说，在房住不炒的主基调下，因城施策和“露头就打”的调控政策，减小了大涨大跌的可能，不同城市松紧不同的政策也助推其进入不同周期。

　　这样的情况如果持续下去，将意味着横盘时代的到来。

　　华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为，本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。

　　横盘时代并不是没有波动。尽管总量稳定，但区域性和结构性的分化可能仍会加剧，城市间小周期此起彼伏、相互对冲。

　　更重要的是，进入横盘时代后，房地产投资逻辑将发生根本性的变化。

　　过去十年，据中泰证券统计，如果投资大宗商品一直持有，累计只能得到30%的回报，投资债券有51%的回报，投资股票有57%的回报，而投资房地产能够获得265%的回报。

　　过去10年，买房=挣钱。

　　但这个等式在横盘时代不成立了。

　　过去一年，房价涨了多少？中国指数研究院数据显示，去年百城新房均价同比涨幅仅为3.34%。房价涨幅不敌通胀。

　　社科院的一份报告也显示，近一年核心城市住房增值率，要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。买房不如存钱。

　　买房可能也不如买股票。2019年，沪指、深指及创指分别上涨22%、44%和43.79%，据测算，人均盈利10.35万元。买了房坐等升值的人赚了多少？据诸葛找房统计，去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%。

　　这还没有算上房子高昂的持有成本：物业费、供暖费、每年的折旧、维修费、税费等等，如果买了车位还要交纳停车管理费。

　　可以说，如果房价不上涨、甚至涨幅较小，持有房产每天都是亏钱的。中泰证券统计显示，上海市持有房产的总成本近9%，而去年其收益只有不到1.2%。

　　对炒房客、投资客来说这绝对是个坏消息，但是对刚需来说，稳定的市场和预期，可以让他们找到更多买房或者换房的机会。随着越来越多城市房价走稳甚至步入调整，2020年，不少城市包括很多一二线城市都可能出现买房窗口。

　　那买房需要注意些什么？

　　看政策！看政策！看政策！

　　中国楼市是政策市，买房首先要搞清楚的肯定是政策。“房住不炒”的政策主基调已经坚持了4年多时间。

　　最近与楼市相关的两个大政策一个是降准，一个是房贷利率的LPR改革。

　　先说降准，“降准之后流动性加强，钱会更多流入房地产？”过去这个逻辑行得通，但是官方此次稳楼市的决心很大，在“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的明确要求下，降准释放的资金进入房地产领域将受到严控。

　　例如：1月4日，银保监会发文要求，银行保险机构要落实“房住不炒”的定位，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场，抑制居民杠杆率过快增长，推动房地产市场健康稳定发展。

　　1月5日，央行工作会议提出，要加强长效机制建设，加快房地产金融等宏观审慎政策框架。

　　调控筑起大坝之后，降准释放的“水”不会疯狂灌入楼市带动新一轮大涨。当然，降准对楼市肯定是还个好事，无论是房企还是购房者都有望在资金上“松口气”。

　　对任何城市来说，楼市是否兴盛的关键都在于当地的环境、产业基础、发展潜力、对人口的集聚能力等，这是房地产市场的基本面。降准当然改变不了楼市的基本面，但业内认为，对于人口密集、已经进入调整期的一二线城市来说，降准还是能加速楼市止跌的。不过，对于人口净流出的收缩型城市，降准的影响有限。

　　再看LPR改革。去年8月17日，央行宣布新发放贷款主要参考LPR定价。年末，LPR改革走向存量贷款领域。已有房贷者有两种选择，一是选择固定利率，这种选择可以避免未来房贷利率走升的风险；另一个是选择与LPR挂钩，在未来LPR下行时，这种选择可以享受降息的红利。

　　LPR改革后，房贷利率出现下行趋势。去年11月，5年期以上LPR报价下调5个基点至4.8%，这是LPR改革后的首次利率下调。在此之前，中国贷款基准利率自2015年10月之后，已有四年未有调整。

　　今年年初的降准向商业银行释放资金、节省利息支出，有效降低商业银行资金成本，业内人士预计，未来LPR加点有望再度压缩。

　　全国性的政策之外，各地因城施策的调控更是买房之前需要关注的重点。

　　简单说起来，如果一个地方房价上涨过快，那么很可能调控政策已经在路上了，买房需要谨慎。例如：2019年3-4月份，苏州市楼市高烧，不少人蜂拥而入抢房。但5月份开始，苏州三次收紧调控，7月份再次升级限购、限售，当地楼市随之“熄火”。如果在高点买入，一段时间内都可能成为“接盘侠”。

　　在调控政策本来就非常宽松的地方，如果有托市政策出现，同样需要警惕，因为这里可能正在透支未来的购买力，当你买了房子想要变现的时候，发现卖不出去，就真砸手里了。

　　机会可能出现在过去政策严厉，但是最近适当放宽的地方，合理的住房消费将更多得到释放。

　　什么样的房子不能买？

　　想必各种专家已经给了你各种忠告。大致来说，房子能不能买一般围绕两个点，一是抗不抗跌；二是有没有流动性。

　　先说什么样的房子抗跌。买房其实真正买的是那个建筑物吗？

　　不是的，而是房子背后的土地使用权，甚至是医疗教育等资源，这才是增值和涨价的关键。

　　所以装修等附加值不是房子的核心价值，买房时也不要被这些眼花缭乱的附加物干扰。真正要看的是区位。

　　买房的时候先问几个问题：你买的房子在不在市区？房子带不带学区(学区好不好)？步行10分钟有没有地铁？半径1-2公里内有没有商业综合体和医院？这些都是保证房子吸引力的关键。尤其是在北京这种一线城市，最抗跌的就是市中心的老破小学区房。

　　除了区位之外，房子的用途也很重要，如果不是资金实力非常雄厚，最好不碰办公楼和商铺。现在在绝大多数城市办公楼的空置率都很高，机构投资者都玩不转，不适合普通人。潘石屹的SOHO中国就被曝出频繁甩卖资产和利润大幅下滑。

　　再看看同样十分关键的“流动性”。任何资产，一旦失去了流动性，它的价值就会迅速减退。房子失去流动性，不管浮盈多少都没有意义，因为钱拿不出来。

　　有明显缺陷的房子流动性肯定是打折扣的。这包括产权有问题的房子，比如小产权房、商住公寓、军产房等以及权属有纠纷的房子。还包括质量、户型等有明显问题的房子，比如有的房子设计严重不合理，影响居住。也包括区位有问题的房子，比如在城市远郊区，交通极为不便的房子或者部分海外房产等，变现困难。

　　此外，限售政策严格的地方，房子的流动性也是大打折扣，一些5年甚至8年以上才能交易的房子，二手房市场流动性大大降低。

　　值得注意的是，买房的时候也需要考虑当地是否有发育程度较高的二手房市场。一些县城或者小城市，大部分人都倾向于去买新房，二手房市场不成熟，这也不利于房子后续的变现。