重庆今年洋房别墅占比太大，刚需产品供应仅32%，二手房会迎来行情？

根据铭腾机构统计，2019年重庆主城住宅共计成交2300万方，其中高层1668万方，洋房463万方，别墅177万方，19年业态结构（高层：洋房：别墅）占比完成了由“811”到“721”的转换。铭腾机构预计，转换还将继续，随着19年供地规划升级，限容、限高同步进行，2020年将进入“631”的状态。

从数据来看，高层与洋房、别墅的比例已经严重失衡。但近年来，随着大平层的火热，很多高层开始转变为大面积段、高溢价的大平层产品。那么，刚需产品占比呢？

所谓刚需，大抵就是小面积、低总价的房源，重庆全面迈入改善时代，那么这个市场真正留给刚需的机会还多吗？

持续下降！

2020年刚需产品占比32%

铭腾机构总经理吴小飞告诉记者，今年刚需、改善比例和三年前相比，基本完成了反转。

2017年，刚需产品供应1700万方，占比68%；

2018年，刚需产品供应1600万方，占比60%；

2019年，刚需产品供应1260万方，占比55%。

2020年，刚需产品供应量预计约900万方，占比32%。

今年32%刚需产品占比，在2017年几乎是改善产品的占比！

从今年1月份的供应情况来看，也佐证了这一点：刚需产品正在逐渐减少。

据铭腾机构统计，1月，重庆主城新开盘统计预计149个，其中，高层项目67个，大平层项目4个，洋房项目76个，别墅项目34个。其中高层占比45%。

同时，记者观察发现，在这67个高层项目中，只有42个项目建筑面积低于100m2，而那些虽然面积小但位于城市核心区的产品，比如中海十里长江、万科彩云湖、卓越皇后道等，因单价较高，也将一部分刚需购房者挡于门外。

为什么2020年的刚需产品会如此的少？从2019年的土拍情况可以窥视一二。

纵观2019年的土拍情况，一是，目前重庆的住宅市场成交均价在建面12000元/平方左右，而2019年成交的土地中，有74宗土地的地价在6000元/平方以上，16宗土地的地价超过了10000元/平方。

可见低价地越来越稀缺，刚需的选择面将越来越窄；二是，从土地的容积率来看，2019年成交的139块地中，就有109块地的容积率在2.0以下，低容积率更适合做别墅或洋房产品等改善产品。同时这些地块对建筑限高30米、40米的也很多，因此高层建筑将越来越少。

刚需告急！

今年刚需购房者上车越来越困难？

事实上，目前的刚需产品已经慢慢的忽略掉了地段、配套的需求。越来越的转向面积、价格、户型的综合配比。

所以，你会发现，在楼市降温的情况下，一些“郊区”项目依旧卖得火爆，比如鱼洞、五里坪等地。刚需已经不在我们所认为的传统区域里面，那些处于商圈中心的“独角兽”，虽然从面积段看很刚需，但价格根本就不刚需。

2020年，在刚需告急的情况下，刚需购房者还有机会上车吗？

“从2019年整个供应情况来看，平均容积率为1.6，开发商推出的大多是改善产品，刚需会越来越少，这也是趋势。但在这样的背景下，开发商也会作出相应调整，不会有太大影响。”领域机构董事、总经理刘兵表示，刚需购房群体不用过多忧心。

在他看来，虽然未来的刚需供应量严重不足，但是市场上还有一些存量，这些存量大多为刚性产品。

其次，大量低容积率土地出现，逼迫开发商打造改善型房源，但也正因为如此，大量的改善产品出现，而购房者对于整个房价总价的承受能力有个天花板，这样一来，楼盘之间的竞争压力就更大。必然就会有一些开发商进行业态或户型面积的调整。

同时，考虑到市场的需要，市面上也会有相应的刚需产品出现，只是这些地方可能更偏僻了。

供应减少！

二手房或将迎来一波热潮？

目前，重庆链家官网上架二手房约14万套。而在2019年这个时候，二手房只有4万套，一年之内增加了整整10万套。

业内人士表示，重庆二手房激增有一方面原因，源于重庆新房供应数量减少对冲二手房挂牌量增加。另外，也和贝壳本身的疯狂扩张也有一定的关系。

2020年，新房市场特别是刚需产品供应急剧下降，对二手房而言，是否迎来了补位的机会？是否会出现一波小阳春？

“最近中介公司都把精力放在了新房上，但是新房的交易也不太理想，二手房市场更是疲软了太久。”重庆资深二手房观察人士、重庆万仓房地产区域经理明龙认为，在新房供应减少的情况下，春节后二手房或迎来爆发，而且春节返乡客户比较喜欢买二手房，每年3、4月对二手房来说，也是一个传统旺季，应该会有一个回暖。

2020年，刚需到底难不难？买不到新房没关系，还可以选择买二手！

但即便房子还有，但对有的刚需而言，工资上涨的速度赶得上房价上涨的速度吗？这些是否能够承担？对于刚需而言，在大多数人犹豫的时候，刚需更应该抓住这个难得的上车机会，积极进场入市买房。