北京二手房现“翘尾”行情

      北京住建委月度数据统计显示，2019年12月北京市二手房成交数量达到14162套，环比增长15%，这一成交量在2019年处于月度较高水平，仅次于2019年3月和2019年4月。

　　世联资讯认为，临近2019年年底部分业主为了快速变现，议价空间加大，成交价格出现小幅下行，降价叠加周期性需求的释放，导致成交量上涨。放眼2020年，北京二手房房价仍处于高位，若无重大宽松政策，二手房市场将会延续小幅下降的态势。

　　以价换量

　　北京住建委的数据显示，2019年12月北京二手房住宅成交套数环比、同比呈现量涨价跌态势。12月二手住宅成交14162套，较上个月环比上涨15.18%，同比上涨21.8%；二手房成交均价为51735元/平方米，环比下降0.66%，同比下降0.2%；成交面积124.96万平方米，环比上涨15.53%、同比上涨19.1%。

　　朝阳区、海淀区和大兴区二手房成交套数排在前三，分别为3435套、1672套和1381套，面积占比分别为24.7%、11.4%和10%。在成交均价方面，西城区最高，为114057元/平方米，成交均价最低出现在平谷区，为23434元/平方米。

　　房地产市场一直有量在价先之说，成交量上涨是否是涨价的先声呢？从记者了解到的情况和机构的分析来看，目前北京二手房市场成交数量回升，主要还是由于降价到位。

　　尽管隐约感觉到市场可能会回暖，但吴先生坐不住了，房子挂了半年还没卖出去，他决定挥泪大降价。单价较初始挂牌价下调8000元，这套房屋的单价刷新小区近期已售和在售房屋的新低，吴先生的房子终于成交。

　　吴先生的房子位于朝阳区常营某次新小区，该区域二手房源供应量大，且并无稀缺公共资源配套，因此在房地产市场向下时，往往需要降价更多才容易卖。

　　链家对2019年12月二手房交易分析数据也侧面证实了以价换量现象的普遍存在。链家数据显示，北京二手房细分市场显示，内环升级改善房源和学区刚需房成交量、均价均有上涨；普通刚需成交量微涨，但均价在下降；外环品质改善成交量变动不大，但均价在下降，高端房成交量、均价均在下降。

　　不是全面回暖

　　市场人士指出，2019年末的翘尾行情仍是结构性恢复，大量房屋仍有议价空间，市场不是全面回暖。从目前交易量稳步回升的趋势来看，三月“小阳春”或可期。

　　在目前严格的限购限贷调控政策下，北京楼市的主流是“连环单”。“按照一般经验，刚需上车盘成交后，改善型客户和特定需求客户得以获得资金进行置换，这就激活了整个链条上的交易。春节后交易量应该会慢慢上来，但价格不会大幅上涨，顶多就是跌得少点儿。”一位资深中介店长表示。

　　链家数据显示，2019年12月普通刚需二手房成交量环比上涨1.6%，不过均价下降1%。而刚需二手房议价空间仍处于高位，这显示出业主在“以价换量”。

　　购买吴先生房屋的购房者已经陆续看了大半年的二手房，吴先生本次降价幅度较大，因此他决定果断拿下。该购房者表示，近两个月市场成交量有所回温，一些房东降价幅度有所缩小。他认为，房价未来不会有大的跌幅，同时吴先生房屋降价后的价格已经接近他的心理价位，自己又有急迫的居住需求，因此决定果断拿下。

　　而吴先生出售房屋则是为了购买学区房。按照北京市相关规定，每年5月底将完成幼升小入学登记。考虑到看房、申请贷款和过户的时间，每年年底，学区房带看数量会出现一个比较明显的提升。在拿到购房者的定金后，吴先生马上杀到了西城区看学区房，他表示，将尽快敲定学区房。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加限竞房的库存高位，市场不会出现太明显的反弹。但经过长期的市场调整，从目前的二手房和部分新建商品房的价格来看，一些刚需或者改善需求明确的购房者入市的积极性正在提高，但预计价格不会大涨。

　　普宅认定标准成看点

　　北京房价自2017年“3