千亿房企十年之变： 跨不过的规模生存法则

       自2010年诞生第一家千亿房企后，千亿俱乐部成为众多品牌房企特别是在资本市场中的房企的标配。北京商报记者梳理发现，2019年房地产行业千亿房企已达到37家，但相较于2018年新增13家千亿房企的数量，2019年新增千亿房企的数量“腰斩”。千亿房企扩容放缓的背后，是市场“遇冷”的体现，面对越发残酷的市场环境，中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。分析认为，在冲击规模的过程中，房企多为“负重前行”，而进入千亿之后，如何在规模和安全之间取得平衡，成为房企们新的“应试题”。

　　新增千亿房企数量“腰斩”

　　新年伊始，房企们2019年业绩陆续公布，综合各房企年终业绩公告以及第三方机构数据，2019年房地产行业千亿房企已达到37家。其中，中国奥园、建业地产、美的置业、佳兆业、滨江集团、中国铁建、蓝光发展，成为2019年千亿“新兵”。

　　据克而瑞统计数据显示，在房地产市场整体“降温”的背景下，2019年新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。相较于2018年新增13家千亿房企的数量，2019年新增千亿房企的数量“腰斩”。

　　新增千亿房企数量从13家降至7家，房地产市场整体“遇冷”是个绕不开的前提。“千亿房企扩容放缓，与整体房地产市场降温相吻合。”合硕机构首席分析师郭毅表示，2018年全国商品房销售额达到15万亿元，销售增速达到12.2%；而2019年全国商品房销售额虽达到16万亿元，但销售增速仅6.5%。反映到市场层面，大的体量仍在，但行业规模增速不及预期。

　　郭毅称，随着一二线城市调控政策的加码，三四线城市棚改和货币化红利的消退，面对越发残酷的市场，中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。

　　自2010年诞生第一家千亿房企后，千亿房企头衔已成为实力的象征。在新晋千亿房企中，中国铁建的千亿目标比原计划提前了一年，滨江集团却因主动踩刹车，冲击千亿的目标比原计划推迟了一年。

　　事实上，早在2018年中国铁建就已逼近千亿门槛。据中国铁建此前公告显示，2018年中国铁建房地产开发业务全年实现销售金额934.55亿元，同比增长36.61%，迈入千亿规模只差临门一脚。

　　从2018年的销售业绩来看，滨江集团则以150亿元的差距与“千亿”失之交臂。在2019年初的媒体沟通会上，滨江集团董事长戚金兴直言，“我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说，安全更重要”。

　　实际上，滨江集团主动踩刹车也是为2019年冲击千亿规模做准备。随着市场行情的变动，滨江集团于2018年11月主动放缓了千亿计划进度，并将已具备开盘条件的新盘，延至2019年开盘，如此操作才获得千亿房企的“认证书”。

　　区域深耕成突破点

　　每一家跨进千亿阵营的房企，背后都有各自的“生存之道”。纵观2019年千亿新秀，有的是持续深耕某一个区域，有的则是受益于政策红利的“雨露”。

　　此次新晋千亿的房企中，滨江集团和建业地产均为区域深耕型房企。作为一家扎根河南的房企，上市11载，建业地产终完成千亿规模。2019年半年报显示，截至6月30日，建业地产在河南省市场占有率为7.7%，在建项目127个，其中位于“大本营”郑州的有18个，河南省其他城市共109个，在建项目建筑面积约为2654.6万平方米。就在同年12月30日，建业地产成功摘取河南新乡下辖的封丘县2019-15号地块，实现对河南省122个县及县级以上城市的全覆盖，区域深耕可见一斑。

　　滨江集团则主要布局在长三角区域，尤其是在杭州市场保持了销售领先的地位，甚至与万科争夺杭州销售榜首。值得一提的是，滨江集团虽然在2019年完成了千亿规模，但其权益销售额占比并不高。在克而瑞发布的2019年房企销售榜单中，滨江集团的全口径销售额为1120.6亿元，而权益销售额仅为422.8亿元，也就是说1120.6亿元的销售额，滨江集团自身仅贡献37.73%，余下皆为外部操盘所得。

　　中国奥园和美的置业均为粤系房企，除区域深耕的优势外，还伴随有政策红利的加持。2019年2月，粤港澳大湾区规划正式出台，随着政策“阳光雨露”的释放，诸如中国奥园、美的置业发迹于粤港澳大湾区的房企，率先茁壮成长起来，由此迈入千亿门槛。

　　据亿翰智库数据显示，中国奥园多年来深耕粤港澳大湾区，2019年上半年其在粤港澳大湾区的销售规模已达到225.2亿元，占比42%。同时，根据中国奥园土地储备情况来看，截至2019年6月底，中国奥园拥有大量的城市更新项目，潜在可售货值达到2197亿元，超70%位于粤港澳大湾区城市。

　　美的置业在长三角、珠三角区域深耕多年，从2019年半年报来看，美的置业上半年472亿元销售额中，长三角、珠三角占比分别高达35%、19%，而这主要受期间内长江三角洲一体化上升为国家战略，粤港澳大湾区利好持续释放的影响。把握政策导向，截至2019年6月30日，美的置业的土地储备总建筑面积约为5251万平方米，其中长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

　　“负重前行”隐患

　　随着房地产市场分化加剧，千亿门槛 “跨过去”和“跨不过”境遇相差甚远。

　　“对于中小房企而言，规模就是生存。”郭毅表示，在强者恒强的竞争背景下，如果缺乏规模的优势，房企在融资、拿地、销售等方面都会受到极大的制约。跨过千亿门槛，不仅意味着规模总量的提升，房企在开发、人力、营销、财务等相关成本方面可以得到有效的摊平。若不能突破千亿门槛，中小房企可能面临“不进则退”的窘境。

　　据亿翰智库数据显示，2019年，TOP 100行业集中度达73%，TOP 50集中度为60%，TOP 20房企集中度为41%，TOP 10集中度为28%，行业集中度进一步上升。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，随着行业集中度进一步上升，房企追求规模可以理解，但处于市场下行周期，房企激进扩张就意味着高杠杆风险。在冲击规模的过程中，房企多为“负重前行”，但选择性忽略的问题并不能当作不存在。进入千亿之后，如何在规模和安全之间取得平衡，成为房企们新的“应试题”。

　　正如上述分析所言，千亿房企“负重前行”问题正在被放大。

　　根据蓝光发展2019年三季报显示，该公司在去年前三季度负债进一步增长至1469.61亿元。

　　随着债务上升，蓝光发展融资动作不断。2019年3月，蓝光发展以票面利率7.5%发行11亿元公司债券；7月再以票面利率7.5%发行11亿元公司债券；随后11、12月，先后发行4亿元、3亿元公司债券，票面利率皆维持在7.5%；今年1月16日，蓝光发展还拟以其上海总部虹桥世界中心物业资产，设立办公物业类REITs资产支持专项计划，拟发行规模不超过10.65亿元。

　　缺钱的新晋千亿房企佳兆业同样在2019年发起多轮融资。该公司累计发行30亿美元优先票据，票据利率在10.87%-11.95%之间。今年1月9日，佳兆业发布公告，将发行本金总额为5亿美元的优先票据，发行价为票据本金额的100%，票据按年利10.5%计息。总体来看，佳兆业发债利率均高于10%，在行业中属于偏高的位置。

　　中指研究院机构指出，对房企而言，千亿成为行业规模的分水岭，行业集中度也将进一步提升，如何在奔跑中保持稳健而行，在更大的挑战中寻求机遇，将是未来发展的重要命题。