房屋漏水殃及邻居厘清责任按责赔偿

       随着城市化发展，越来越多的人住进了高楼大厦，但与此同时，烦恼也来了，因为有些人会遭遇楼上漏水的情况。近年来，因楼上漏水引起的纠纷频发。近日，山东省青岛市李沧区人民法院梳理几起因房屋漏水引发的邻里纠纷案件，发现房屋漏水主要有三种原因：一是房屋本身存在质量问题，二是业主使用或装修不当，三是正常使用水管老化造成漏水。通过这几起案例，希望引起大家的注意，处理好相邻关系，避免引发不必要的纠纷。

　　出租期间房屋漏水

　　举证不能房主担责

　　耿某某购得山东省青岛市某小区2单元101户房屋一处，2017年5月24日，与孙某某就该房屋签订租赁合同，自2017年5月27日至2018年5月26日，合同履行到期后，又续签半年至2018年11月。

　　2018年8月9日夜间至10日凌晨期间，该房屋厨房自来水管漏水，造成与上述房屋相邻楼下的任某某车库被淹。

　　事故发生后，任某某与孙某某及第三方装修单位共同查勘认定损失金额为5300元。因孙某某未能履行赔偿义务，任某某诉至法院。

　　庭审中，耿某某答辩称，事故发生时房屋由孙某某租住，因孙某某使用不当，所以赔偿责任应当由孙某某承担。如果她能及时发现漏水，就不会造成这样的损失，且该事故也造成了自己房子地板的损失。

　　承租人孙某某辩称，厨房的自来水管晚上破裂造成漏水，因为当时没有在该房屋居住，所以给楼下造成了损失，水管破裂并非其使用不当造成的，之前水管并没有破裂的迹象，不应该承担赔偿责任。

　　李沧区法院经审理认为，因该房屋的产权人系耿某某，故应由耿某某对任某某造成的侵害承担相应的赔偿责任。虽涉案房屋漏水时由孙某某承租使用，但根据当事人陈述，漏水点是厨房的自来水管，耿某某未举证证实孙某某在使用涉案房屋时有不当或故意损坏行为，故耿某某主张应由孙某某承担责任，因证据不足，法院不予支持。但被告孙某某庭审中表示自愿承担原告百分之十五的赔偿责任，系被告孙某某对自己权利的有权处分行为，法院对此予以确认，故依法判决由被告耿某某、孙某某各承担百分之八十五与百分之十五的赔偿责任。

　　楼上漏水楼下受损

　　相邻关系理应赔偿

　　贺某系某小区501户房屋的所有权人，宋某某系601户房屋的所有权人，宋某某与司某某系夫妻关系。

　　2016年12月1日，司某某与巩某签订房屋租赁合同，租期从2016年12月1日至2017年11月30日，后又延长至2018年5月31日。

　　2018年1月31日凌晨，601户房屋厨房水管爆裂，导致501户房屋的部分墙体及部分家具被水浸泡，宋某某得知情况后赶至现场，将爆裂水管予以修复。

　　因赔偿问题协商未果，贺某诉至法院，要求宋某某、司某某承担房屋维修费、房屋租赁费、沙发、茶几损失、搬家费、装修误工费、精神损失费等合计116576元。

　　宋某某、司某某辩称，房屋已出租给巩某，漏水的事不是很清楚，贺某家装修人员2017年11月1日下午打电话说房子卫生间漏水，便对卫生间下水管道进行了维修。2018年1月31日邻居打电话说家里漏水，再次到现场对漏水进行了清理，并给贺某装修人员开门查看情况，现在已经修好不漏水了。因为房子已出租给巩某，出租合同也注明了房屋跑漏水都由巩某负责。

　　法院审理期间，通过调取的证据证明贺某与司某某曾于2018年3月26日通过人民调解达成协议，司某某同意赔偿贺某因房屋漏水造成的损失4万元。

　　法院经审理认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。本案中，宋某某、司某某在使用或出租房屋过程中，应当遵守法律和不妨害相邻关系，如因漏水等行为给他人造成损失，应当予以赔偿。贺某与司某某于2018年3月26日经人民调解达成的协议，是双方的真实意思表示，法院予以确认。宋某某、司某某虽将房屋出租给巩某，但因巩某系房屋的承租人，不是房屋的相邻关系人，故巩某不承担责任。

　　楼顶雨水倒灌底层

　　物业尽职无需担责

　　陈某系某小区202户产权人，谭某系2302户产权人。某物业李沧分公司为该小区提供物业服务。根据小区物业管理规定，业主装修入住前，物业公司会收取装修押金，待业主装修完毕检查无误后方将押金退还。

　　2302户为顶层(带阁楼)，阳台设有洗手盆、洗衣机、污水池，污水池与雨水管相邻，以上生活污水通过雨水管排放。

　　2018年1月30日，陈某所居住的202户房屋东侧卧室床下地板处向外渗水并伴有洗衣泡沫，致该卧室及阳台积水，房屋天花板渗水。经陈某及物业公司进行排查，确认2302户阳台通过雨水管排放污水，雨水管结冻导致污水从弯管倒灌至陈某东侧卧室。物业公司向2302户下达整改通知书。2302户至今未申请装修验收并申退装修押金。

　　陈某多次要求谭某赔偿均未果，于是诉至法院要求谭某赔偿因漏水导致的维修、装修等费用，物业公司承担连带责任。

　　李沧区法院查明该小区住户阳台大部分业主予以封闭。室外弯管连接阳台地漏及雨水管以排放阳台雨水。雨水管抵达一层接近地面时，垂直管道由弯头转为略有倾斜的水平状直管，延伸约3米后经弯头转为约40公分的垂直管道，末端悬于地面上约20公分。

　　庭审中，物业公司辩称，公司配合陈某联系供暖公司并排查楼上住户雨水管使用情况，最终确定为2302户谭某家中将阳台雨水管改为污水管道排污导致陈某家中漏水，后物业向2302户下达整改通知书。此次漏水事故是2302户私自改造管道造成，与物业无关，且物业在事后积极与双方住户沟通，因此，物业不应承担赔偿责任。

　　谭某辩称，陈某损失不是其过错行为导致。2302户与102户非相邻楼层，陈某家漏水室外阳台雨水管堵塞只是可能的原因之一。2302户房屋在顶层，雨水管是开放式的，没有任何改造行为，已经城管现场调查确认，所以没有任何过错行为。陈某私自将阳台封闭到室内，将阳台和卧室打通连接在一起，将地漏改到床底，如此导致本应在室外的雨水管和地漏变成了卧室的一部分，不管什么原因导致雨水管漏水，势必会导致陈某卧室漏水，因此陈某私自封闭阳台是导致其漏水的主要原因。雨水管属于户外设施，物业有管理和维护义务，雨水管中有结冰系物业疏于管理和维护导致，故物业管理不善也是原因之一。

　　法院审理认为，公民的合法财产受法律保护，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任；侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，事发后物业公司积极配合排查漏水原因、配合业主开展理赔工作并向2302户下达整改通知书，尽到了管理服务职责。物业公司虽对公共部位的雨水管具有管理义务，但在未有降水之情形下无特殊检查之必要，且本次漏水的直接原因为2302户使用雨水管道排放污水造成，故物业公司无赔偿之依据。经评估陈某的财产损失为15037元。法院依法判处谭某承担赔偿责任。

　　法规集市：

　　物权法相关规定

　　第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

　　第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　第八十四条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

　　侵权责任法相关规定

　　第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

　　第十五条 承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉；(八)消除影响、恢复名誉。

　　以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

　　第十九条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

　　老胡点评：

　　因房屋管道漏水而殃及邻居，使邻居家庭财产受到损害，是城镇居民时常遇到的一个烦心事，也是影响社会和谐稳定、引发邻里矛盾纠纷的一个重要因素。水往低处流。房屋管道漏水，受到危害的往往首先是住在楼下的邻居。或是心爱的家具、地板受到漏水的浸泡，或是光滑的墙壁被漏水侵蚀得污迹斑斑，无论损害发生在何处，都会给受损方精神上带来痛苦、经济上带来损失。

　　房屋管道漏水，原因多种多样。有的是房屋本身存在质量问题，有的是业主使用或装修不当，还有的是在正常使用的情况下由于管道老化造成漏水。因此，应当多管齐下、有的放矢，杜绝房屋管道漏水的发生。

　　首先，房屋开发商、建筑商应牢固树立“百年大计，质量第一”的观念，在选择产品、安装施工过程中做到一丝不苟、精益求精，不能只要面子不要里子，看得见的部分富丽堂皇漂漂亮亮，看不见的部分马马虎虎敷衍了事，以至于给漏水事故埋下隐患。

　　其次，业主在装修时也不能为了使用方便、外表美观而随心所欲改变管道的位置和走向，而是应当详细咨询相关专业人员，尽量保持建筑管道原貌，不给邻居造成威胁。同时，要选择正规装修公司，避免装修过程中假冒伪劣、偷工减料。

　　再次，物业公司在日常管理服务过程中也应当审慎勤勉、履职尽责，对房屋管道进行定期检查，不放过任何蛛丝马迹，对业主反映的管道漏水问题要及时处理、不留隐患，以免损失扩大。一旦管道漏水殃及邻居，也应当尽快查明原因、调解解决，坚决避免矛盾激化。