评论：LPR双降 房地产市场无需兴奋

     2月20日，全国银行间同业拆借中心公布本月贷款市场报价利率（LPR）。这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整，备受关注。与上月相比，本月1年期LPR下降10个基点到4.05%，5年期以上LPR下降5个基点到4.75%。LPR如期实现“双降”，旨在引导降低实体经济融资成本，并非为了给房地产市场松绑。

　　疫情爆发以来，中国人民银行持续通过公开市场操作，在向市场注入流动性的同时降低资金成本。如2月3日和2月4日，中国人民银行连续两天开展逆回购，7天期和14天期逆回购共计1.2万亿元，中标利率分别为2.40％、2.55％，均比上期下降10个基点。2月17日，央行开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作，期限为1年，中标利率为3.15%，比上期下降10个基点。逆回购和MLF中标利率下降，以市场化的方式降低了银行资金成本。LPR主要挂钩1年期的MLF，因此本月LPR下降已是意料之中，符合市场预期。

　　两个期限LPR双双下降，有助于引导银行贷款利率下行，进而推动降低实体经济融资成本。特别是1年期LPR下降幅度为10个基点，为改革完善LPR定价机制以来的最大降幅。在疫情防控关键阶段，此举释放出强化逆周期调控的信号，体现了货币政策灵活适度的取向，有助于推动贷款利率进一步下降，为打赢疫情防控攻坚战、帮扶中小企业提供更加有力的支持。

　　2019年8月份以来，改革完善后的LPR已经发布7次。2019年9月20日，1年期LPR从4.25%降为4.20%，下降5个基点；5年期以上LPR为4.85%，与上月持平。这是新LPR第一次非对称调整。值得注意的是，本月两个期限LPR第一次出现非对称下降，可能体现两个方面的意图：第一，疫情对我国经济和社会发展的影响是短期的，因此短端利率下降更多，引导短期贷款利率下行，重在帮助企业渡过当前的难关；第二，长期贷款中个人住房贷款占比较高，5年期以上LPR下降5个基点，意在表明房地产调控仍未放松，不向房地产市场放出宽松信号。

　　近期，央行多次表示，继续坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。如2月19日，央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告强调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。因此，对于本月LPR下降，房地产市场无需兴奋，更不能错误解读。

　　近两天来，针对LPR下降，不少分析报告认为是房地产市场一大利好，更有个别媒体以“100万元房贷每月少还31元”为题报道，这显然容易误导舆论。事实上，LPR下行并不必然导致房贷利率下降。商业银行发放个人住房贷款，不同银行会综合业务定位、客户资质、资金成本等因素，在LPR基础上进行加点。融360发布的研究报告显示，2020年1月份，全国首套房贷款平均利率为5.53%，为5年期以上LPR加73个基点；二套房贷款平均利率为5.84%，为5年期以上LPR加104个基点。所以，对增量贷款，LPR下调后，在LPR的基础上银行可以调整加点，房贷利率可能下降，也可能不变，还可能上升。对存量贷款，在定价基准转换之前，此次LPR下调更是没有直接影响。因此，本月LPR下降后，每月房贷负担能否减轻，难以一概而论。

　　2019年8月25日，央行对房贷利率定价方式进行改革，要求房贷利率挂钩LPR，不得低于全国统一的最低要求和各省制定的下限要求。而在存量浮动利率贷款定价基准转换工作中，央行对房贷定价基准转换提出了特别要求。存量房贷转换有两种方式：如果以LPR为定价基准，则加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月份LPR的差值，其中从转换时点至此后的第一个定价日的利率水平等于原来利率水平；如果转换为固定利率，转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，无论是何种转换方式，转换后的房贷利率应不低于原有的利率，除非采用第一种方式后LPR下降，但这最快要从2021年开始。上述考虑安排，主要是为了贯彻落实房地产市场调控要求，在流动性合理充裕、市场利率有望下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位，不向房地产市场发出错误信号。

　　当然，我国市场流动性将继续处于合理充裕状态，市场利率有望进一步下行。在这种情况下，房贷利率或有一定下行空间。但较为优惠的房贷利率，将主要集中在首套房贷，旨在降低刚需购房者负担，而对二套及以上的房贷仍将执行较高利率。从中长期看，“房住不炒”仍将是房地产调控的主题。下一步，央行和金融机构将根据购房区域、主体的不同，综合运用多种手段，量价并举，长短结合，既调控总量又调整价格，既满足刚性需求又抑制投资投机，既着眼当下又引导预期，进一步实施好差别化住房信贷政策。

　　（作者系新网银行首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员）