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70城出台“扶企”举措房企高比例复工楼市渐回常态

来源：互联网
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2020-04-03
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对于房企而言，这次疫情是典型的黑天鹅。

　　某TOP100房企相关负责人李柯（化名）表示，春节后楼市成交量同比断崖式下跌，“预计一季度销售额不会太理想，我们可能仅完成计划的40%左右”。

　　尽管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，预期2020年楼市政策环境将相对宽松。李柯曾带领团队挺过2008年金融危机，他相信，“这并非最难熬的日子，危机过后可能是转机。”

　　多个城市纷纷出台楼市“新政”，认证了李柯的猜想。据中原地产不完全统计，从放宽预售条件到缓交出让金，从松绑限购到下调公积金首付比例，仅2月份就有超70个城市出台涉房地产政策。

　　困局之下，各地房地产调控正走向分化：一边是西安、南京、苏州等地纷纷推出贷款展期、增加信贷额度等友好政策，一边是广州、驻马店、济南、海宁等地宽松政策遭遇紧急叫停，以及海南的调控层层加码。

　　这表明“房住不炒”的主基调并未发生根本改变。一个开放的楼市，必须把握好“维稳”与“刺激”的边界线。

　　多城帮扶新政落地

　　密集出台的“新政”背后，是疫情带给各地楼市的明显冲击。

　　统计局数据显示，1-2月份，商品房销售额8203亿元，下降35.9%。房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。

　　在交易量下滑、回款放缓、到期债务等多重压力下，李柯所在的房企面临大考，拿地节奏、经营计划都被打乱。

　　鉴于此，各地政策的侧重点在于帮扶房企，保障企业资金周转安全。据克而瑞监测，已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、武汉、无锡、南昌、杭州等省市出台涉房地产行业政策，包括延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等。

　　也不乏一些针对需求端的调控政策，如契税补贴、放宽落户购房限制、放宽限购以及降低首套房贷款首付比例等。不过，驻马店、宝鸡、广州、济南、海宁等地关于降低首付、松绑限购的政策均已“下架”。

　　有业内人士表示，这表明各行各业的“政策帮扶潮”中，房地产政策宽松的尺度和边界不会太大太远。“允许各地出台扶持房企相关政策，但不能触碰‘房住不炒’这个基本原则。”

　　调整现房销售模式

　在疫情冲击下，海南在房地产市场调控加码。除了海南本地人限升级外，最受关注的是现售制度。自3月7日起，海南新出让土地建设的商品住房，全面实行现房销售。

　　李柯所在的房企在海南也有所布局，“现房销售对我们影响不大，因为大多数项目基本售完，但对一些中小房企打击会比较大。”

　　调整现房销售模式的城市还有苏州。在现房销售层面，海南和苏州形成了“此消彼长”的鲜明对比，前者是严控，后者是松绑。

　　3月2日，苏州市自然资源和规划局发布通知称，个别地块取消封顶销售和现房销售的限制条件。在业内人士看来，“这是苏州对2019年现房销售规则作出调整。根据苏州2019年相关规定，地价较高的项目，必须以现房的形式进行销售。”

　　事实上，现房销售政策对于房企的购地和项目开发会形成很大影响。业内人士表示，松绑现房销售可以缓解房企现金流压力，支撑房企积极补仓，同时也能吸引更多企业布局苏州。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，结合苏州的松绑现房销售政策来看，海南新政更多的是为了约束炒地等行为，未来开发商在海南投资拿地会更加理性。

　　这种偏紧的政策是现实教训换来的。海南的发展历史表明，房地产需求端政策的细微松动，可能导致炒房和炒地需求卷土重来，让来之不易的调控成果付诸东流。

　　在克而瑞分析师杨科伟看来，海南此番升级调控是“打预防针”，既起到警示作用，也避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其是避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。

　　土地市场率先回暖

　　经历了一波“宽松新政”和复工复产潮后，3月开始，北京、成都、苏州等多地楼市、地市迎来新变化。李柯向记者透露，3月中旬时公司的项目复工率接近八成，目前达到了九成。

　　在房企销售几乎全线下滑的2月，土地市场率先恢复起来，包括绿城、华润、首开、旭辉、世茂在内的12家房企积极拿地。土地市场是楼市风向标，现阶段土地的成功出让，很大一部分作用在于稳预期。

　　“我认为这是拿地好时机。”某TOP20房企投拓人员告诉记者，虽然疫情期间销售几乎“停滞”，但业内普遍看好后市机会。

　　在合肥，33家知名房企参拍4宗地块，平均溢价率达30%，总成交金额达到81亿元；在广州，越秀区某地块最终以底价23.57亿元拍出，成交楼面价6.5万元/平方米，成为目前广州楼面价最贵地块；在苏州，6宗因疫情影响延迟出让的涉宅地块于3月25日竞拍，引来86家房企争抢，共拍出123.69亿元，平均溢价率为11.63%。

　　在土地市场成交活跃的同时，各地楼市也春风徐来。记者梳理发现，北京熙悦天寰临时售楼处于3月28日开放，吸引了众多关注。成都某项目360套房源有10000多人参与摇号，深圳万科星城288套小户型公寓开盘售罄。

　　谈及近期楼盘热销的原因，严跃进告诉记者，一些高端住宅消费需求正逐渐释放，表明市场潜在需求较多。另外多地对楼市政策进行微调，放宽落户限制、引进人才政策等也提振了市场预期。

　　随着多地楼市稳步复苏，整体行情并没有疫情初期那么悲观。克而瑞数据显示，全国整体成交量已回升至去年六成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢复至去年水平。

　　如今，疫情的阴霾逐渐散开。从低谷到回暖，李柯已带领团队扛过了黑天鹅起舞的过渡期。过去两个月，他见证了各地“新政”频出，也积极投身于企业自救，“即使在最坏的时刻，也藏着最好的时机。” 阳叶萍

　　政策动态：

　　天津调整人才引进条件

　　3月12日，天津对技术型人才引进落户条件进行了调整，高等职业院校毕业、在本市用人单位就业满足要求之一即可作为技能型人才引进落户，比如不超过30周岁；具有高级职业资格或在津工作满一年，不超过35周岁；具有技师职业资格，不超过40周岁。

　　海南限购升级

　　3月7日，海南省发布通知明确提出本地居民购买多套住房的限购政策，对在海南省已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

　　此外，还提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

　　山东鼓励放开落户限制

　　3月3日，山东省提出放开农业转移人口落户限制。加快推动已在城镇就业的农业转移人口落户，济南、青岛中心城区尽快放开落户限制。全面实施居住证制度，确保有意愿的未落户常住人口全部持有居住证。