5月1号开始，可以不要物管，业主“自治”了，会不会是条好路径？

5月1日，新版《重庆市物业管理条例》将正式实施。

为认真贯彻落实新《条例》，近日，重庆市住房和城乡建设委员会与重庆市民政局联合印发了《2020年推进物业管理融入社区治理工作方案》，对物业服务融入社区治理提出了明确的工作目标和工作路径。其中，工作方案指出要探索老旧小区居民自管物业试点。

居民自管物业为老旧小区的管理注入新的血液的同时，能否开创一条好的路径？

（图/桃李不言）

没物管、没秩序，老旧小区面临难题

如今，随着城市化进程的加快，居住条件越来越好，我们居住的住宅小区不管是环境、功能还是服务都更加规范，不仅提升了居住品质，也改善了城市形象。但仍存在着一些老旧住宅区，他们因先天条件不足，规模较小，分布零散，环境较差。

老旧小区建设之初主要是为了解决居民的住房难问题，小区整体规划设计相对滞后，基础配套设施先天不足。

比如一些老旧住宅小区，由于没有物业管理，垃圾堆积较多后，易散发异味，招来蝇虫，严重影响小区环境卫生；没有停车位，停车矛盾突出；电力、供水设施老化，供电超负荷，停水停电频繁；社区未封闭，任何人都可自由出入小区，治安隐患突出；无物业专项维修资金，公共部位出现问题或隐患难以及时筹集资金等。

因此，针对目前老旧小区的实际情况，探索寻求良性发展之路，势在必行。

（图/桃李不言）

重庆曾试点老旧小区

探索自治管理新模式

记者了解到，市住房城乡建设部门一直致力于老旧住宅区的维护管理工作，并将其作为创新社会管理的重要举措，开展了大量工作，并取得了一定成效。

比如对一些老旧小区房屋的陈旧立面、漏雨屋面和公共楼梯间进行全面修缮，对小区园林绿化进行提档升级，翻新改造小区道路和管网设施，并配套完善文化体育服务设施等，共实施工程治理项目1841万平方米，完成综合执法任务1.2亿平方米，直接受益群众达到122.4万户、373万人。

也逐步试点了老旧住宅物业管理全覆盖。如渝中区通过居民自治管理或专业物业管理，全区物业管理覆盖率95%以上；九龙坡区在水碾桥湾小区、五洲小区、西郊小区等5个小区开展试点工作，探索老旧小区自治管理新模式；南岸区的南湖社区通过实施“社区牵头、楼栋管理、居民自治”的管理模式受到社会各界高度赞扬。

比如，位于石坪桥街道的五洲小区，曾是五洲阿里斯顿冰箱厂的家属区，但随着企业的破产倒闭，这个风光一时的家属区成了没人管理的小区：污水横流、牛皮癣广告满天飞、消防栓形同虚设，乱搭乱建的现象也尤为严重。

通过404户业主的投票选举，五洲小区成立了居民自管会。自管会的五人分工明确全方位接管，从探索自己管理小区的最初级阶段，到街道和社区介入，朝着更为规范的方向发展。从清除牛皮癣广告到臭水池摇身一变绿化带，事无巨细。

业主“自治”，是不是一条好路径？

对居住在老旧小区的业主来说，他们的需求也不尽相同。

张老师居住在解放碑一老小区，他所在的小区由社区监管，小区内他们只需要支付一些清洁费用即可。对于房屋内出现一些设施损坏，比如水管破裂等，社区也会来维修，只不过要收取一定的维修费。在他看来，成立自管物业意义不大。

然而，该小区的另一住户刘老师则认为，成立业主自管委员会可以将小区管理得更好，带来更好的生活环境，生活在里面心情也更愉悦。

（图/桃李不言）

事实上，全国范围内，也出现了不少小区自治的例子，有成功的，也有失败的。一旦成功了，业委会小区面貌一新。一旦失败，不仅小区改造不成功，业主们也会心存疑虑，产生矛盾。

重庆合纵律师事务所合伙人安宁律师处理过不少物业纠纷案件，在他看来，大部分的老旧小区，都以老人居多，而关心小区事务的也多是这些老人，他们愿意一腔热血来忙活小区事务，但是他们的法律、维权意识相对薄弱，真正办起事来往往事倍功半，而一些年轻的上班族、中年人因工作繁忙，难有时间来操劳小区事宜，大多是光喊口号不行动。

“专业的人做专业的事，小区要想改造，还得靠业主委员会和物业配合。要想享受品质化的服务，未来专业化的物业公司管理小区还是会成为主流，职业经理人管理和业主自管相对作为一个补充。”安宁指出。

重庆融创物业相关负责人也坦言，居民自管物业这个形式新颖，但在未来的运营过程中，社区社会组织作为自管团队是否具备良好的专业物业管理能力是问题关键。