北京实施“多校划片”等措施 学区房面临价值重估

  　日前，北京市西城区义务教育阶段入学政策发布。西城“六年一学位”“多校划片”靴子落地。政策指出，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　专家指出，这意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，有利于学区房降温，对于促进教育公平和“房住不炒”等有积极的作用。

　　从长远角度来看，这一系列措施在一定程度上将有助于缓解入学压力，遏制学区房价格上涨。不过，短期也可能会迎来政策带来的学区房交易和户口迁入的小高峰。

　　专家建议，资源均衡是大势所趋，学区房价值将面临重估，建议谨慎投资。

　　“抢搭末班车”

　　五一假期北京学区房交易大幅放量

　　北京不少家长将西城区宏庙小学称为“宇宙中心小学”。据了解，作为北京的市级重点，宏庙小学直升北师大实验中学的比例达80%。

　　记者了解到，北京一位家长曾花1200万元买下了其对口小区丰汇园一套39平方米的地下室，单价达30万元/平。经查阅，宏庙小学对口的丰汇园、宏汇园、宏英园等小区目前已没有一居室小户型挂出。

　　西城区一家中介的业务员告诉记者，五一期间带看次数明显增多，大家买房的意愿比较强烈。除了部分刚需的客户，看学区房的客户好像都扎堆了。因为政策即将实施，得抓紧最后获得学位的机会。

　　他告诉记者，五一期间，店里已经成交了几笔学区房的订单，有的单价超过20万，现在已经签完了合同，正在进行下一步的流程。他坦言，在价格谈判过程当中，卖方相对买方还是比较强势的，尤其是没有占用学位的学区房，更是不让步。按照经验，以后，占用了学位的学区房价格慢慢会下来，没有占用学位的房子还是会很抢手。

　　贝壳研究院发布的数据显示，五一假期北京学区房交易大幅放量。期间北京全市二手房日度成交量在900套左右，同比大幅增长。除了线下带看恢复、需求延迟释放外，还有一个重要原因在于西城区的学区房新政出台。部分家长为“抢搭末班车”加快入市，五一期间西城区成交套均面积61平，套均价格749万，每平米均价超过12万，西城区交易量同比和环比增长均超过100%，其中金融街和德胜片区成为热门。

　　落实“房住不炒”

　　北京学区房价值将面临重估

　　入学新政能否让西城区学区房真正降温？北京学区房是否正迎来最后的疯狂？

　　业内认为，为了赶在7月31日之前确保能上指定小学，短期内购房或换房需求可能加速入市。从长远看，今后再买房将不再对应划片学校，这将有助于落实“房住不炒”定位，对于 “学区房”的炒作将起到降温的作用。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，西城区的政策给了窗口期，按照正常二手房交易来说，时间非常宽裕。所以未来2个月，西城区的热点学区房肯定还会继续涨。

　　另外，必须指出的是，西城是北京最后一个未实行多校划片的优质教育资源区域。2019年北京海淀、东城等多个区已经落地了义务教育入学多校划片政策。

　　贝壳研究院提供的数据显示，在执行多校划片半年后，海淀房价下跌11%，东城房价下跌7%。

　　也有中介向记者表示，优质学校是稀缺资源。一旦施行多校划片，必然导致原学区房的价格下跌，不过，由于学区的分配面临很多不确定性，区域内普通学校对应的房价则可能相应上升。同时，还要看政策具体实施细则，是否能真正落实到位。

　　“过去，为了确保可以获得较好的入学名额和机会，很多购房者会选择部分户型小的学区房，这也使得此类学区房出现了价格炒作等乱象。而通过调整，客观上为学区房降温，同时也促进教育教学资源更加合理配置。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

　　资源均衡是大势所趋

　　“多校划片”改变房价的定价逻辑

　　“学区房”既是房地产市场的衍生品，也是“择校热”的副产品，归根结底是优质教育资源的分配问题。

　　甚至在全国教育资源最集中的北京，由于各区教育水平差距巨大，有购房者直言：“买高价学区房是刚需，不仅仅是投资。”

　　业内指出，教育资源配置不均衡和学校之间的差异是历史形成的，消除需要一个过程，这也决定了学区房的出现有客观现实因素。

　　近年来，教育部要求包括北京、上海在内的全国多个重点城市推广热点小学、初中多校划片。通过缩小校际教育差距等举措，缓解家长的“择校焦虑”，试图给“高烧”的“学区房”降温。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，学区资源均衡是大势所趋，未来价格会趋于平稳，尤其是高价学区房的溢价会明显下降。另外，多校划片政策的调整改变了房价的定价逻辑，学区房价格会经历一轮调整，老破小学区房的价格支撑将进一步被削弱。