中国金茂控股:从地标打造者到城市运营商

　　时间回到20年前。1999年8月28日，屹立在上海浦东黄浦江畔、被誉为当时“中华第一高楼”的金茂大厦建成开业。金茂大厦高420.5米，主体建筑88层。

　　中国金茂控股集团有限公司高级副总裁陶天海对这座大楼很熟悉。20世纪90年代末，还在上海读书时，他不止一次来到黄浦江畔，眺望这座城市的地标。当时，他只是惊叹于这座高楼的雄伟，不曾想，自己今后的人生会和“金茂”密不可分。

　　建成于上世纪末的金茂大厦，是中国金茂在上海黄浦江畔的“开山之作”。它成了一代上海人的回忆，为这座城市留下了不可磨灭的一笔。十多年后，金茂转型涉足住宅建设领域，带来了高科技、高品质的“大宁金茂府”，伴随着城市建设理念的转变，为城市发展贡献自己的力量。

　　陶天海见证了金茂大厦带动上海长高的过程，更亲身参与中国金茂从造楼到聚焦城市运营的发展过程。

　　“在金茂大厦封顶之前，上海，或许可以说中国，还没有世界级高度的高楼”

　　改革开放后，上海的高楼开始如雨后春笋般涌现。“大上海”每天都在长高。不过，在金茂大厦封顶前，上海，或许可以说中国，还没有世界级高度的高楼。

　　记者：金茂大厦由中国金茂投资和经营，它的诞生对中国金茂来说意味着什么？

　　陶天海：它确立了中国金茂在建筑行业的标准和高度。当时企业领导和专家在9个方案中确定了现在这个方案后，选择上海建工作为总承包商，又选择了法国、日本等地的最著名的建筑企业提供建筑和机电方面的技术支持。对于后来建设的商务楼来说，这幢楼的技术高度就是它们的标杆。

　　大家知道金茂大厦，因为它很高，但事实上，金茂大厦也是中国建筑绿色科技的真正起点。早在2000年，也就是金茂大厦建成的第二年，中国金茂就引进了德国ROM公司的能源合同管理项目，通过对建筑的绿色改造，来节约能源，改善建筑使用者的健康体验。这一创举，奠定了中国建筑绿色科技的基础。此后，金茂又与美国环保署EPA、美国绿色建筑委员会USGBC、新加坡能源效率协会等多家国外顶尖绿色建筑机构合作，研究大厦隔热膜、暖通系统、泛光照明、冷却水系统变频节能等绿色技术。

　　记者：金茂大厦的建设成本和建成后的运营成本有多高？

　　陶天海：建造金茂大厦的总投资为54亿，参照当时的汇率，相当于6亿多美金，是一笔巨额资金，建造过程中还经历了1997年的亚洲金融危机。

　　大厦建成后，一定要按照现代企业管理制度，把金茂大厦管好，把公司办好，按照“谁出资、谁负责”的原则，建立现代企业结构。在此之前，公司采用的是传统合伙制管理模式，2002年4月，股东们在京开会讨论后，决定将公司纳入第一大股东中化集团旗下管理。从那以后，实现了真正意义上的盈利，走上了可持续发展道路。

　　从昔日“滨江老码头”到今天“绿色办公建筑群”

　　虹口滨江的老码头，有着丰富的历史底蕴，很多国际“大咖”就是从虹口滨江的码头上岸，看到了上海的“第一眼”。汇山码头东起秦皇岛路，西至公平路，北至东大名路与杨树浦路。在二十世纪五六十年代，南来北往的客货运输船，川流不息的各地旅客，忙碌作业的码头工人，低沉洪亮的船舶鸣笛，绘成了当时周边居民们的记忆。但随着时代的发展，昔日码头功能日渐衰落，如何将区域进行更新、改造再利用？

　　记者：我们现在所在的是老汇山码头，离开大宁金茂府不过五六公里，在这里，金茂想打造一个什么样的区域？

　　陶天海：这几年，我们在虹口北外滩2公里的滨江带进行了成片开发，相继建成了30多栋新楼。其中，上海港国际客运中心建有13栋楼宇，上海国际航运服务中心建有19栋楼宇，已有包括上港集团、中国远洋、中国海运、宝钢资源、国家开发投资公司、中国建投、厦门国际银行等数十家中央及国有大型企业入驻。星港国际中心建设完成2幢263米高的现代化超高层城市综合体，是区域商业中心和北外滩的商业旗舰。这片楼群的出现，根本性地改变了虹口区作为城市航运中心的面貌，原来的老、破、旧环境被全新的商务区取代。

　　此外，我们很骄傲的是，这里每一栋建筑都贯彻着金茂的可持续发展理念，是“华东地区国家绿色建筑示范推广基地”示范项目中唯一的公共建筑群。我们已经获得中国住建部颁发的绿色建筑三星级设计标识、美国USGBC的LEED-CS金奖认证、BRE颁发的BREEAM优秀级及杰出级认证。

　　记者：金贸打造的绿色商务办公建筑群有些什么特色？

　　陶天海：我们使用集中式能源中心，利用江水源热泵与冰蓄冷技术，实现区域统一的供冷、供热，大规模地应用这一技术，据我们所知，这在国内商务区的开发史上还属首次。它不仅能降低商办楼群能源费用，更是大大缓解了城市环境的承载压力。写字楼顶部不再有庞大的设备机组，屋顶花园成了装点城市的绿色风景。

　　二期工程中，创造性地将写字楼底层架空，将江水引到建筑脚下，以减少城市热岛效应。两个挖入式港池除了能够停放70艘游艇、与江水通联，可以定期更换的港池水还可以被利用来冲洗地面和汽车。夏天时利用黄浦江水作为空调的冷却水，高效地达到制冷的目的，大幅度降低空调能耗，节省能源；而冬季，黄浦江水则作为水源热泵热源，为建筑室内供暖，节省能源。

　　“作为一个城市运营商，只有发现城市潜在价值、与城市共同成长，才能赢得持续成长的战略机遇。”

　　当今，城市的发展已不再是传统的野蛮扩张、圈地模式，城市更新正成为城市发展的新增长点。

　　城市更新不仅是对建筑物等硬件设施进行改造，也是对各种生态环境、文化环境、产业结构、功能业态、社会心理等软环境进行延续与更新，逐渐渗透到设计金融、科技、人文、环境等诸多领域。

　　记者：除了上海北外滩，金茂近几年在城市更新上有很多大的动作。长沙的梅溪湖国际新城、南京的青龙山国际生态新城等聚焦城市更新，中国金茂的优势在哪里？

　　陶天海：作为城市运营商，中国金茂从时间、空间和内涵三个维度去定义城市运营：在时间上，跨越城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等多个阶段，经历一定的发展周期，跨越从一片荒芜到新城崛起的全过程；在空间上属于成片区综合开发，具备一定体量规模，占地面积在1000亩以上或建筑体量500万立方米左右；在内涵上，以改变片区内居民的生活与工作状态为目标，涵盖多重业态，配套齐全、产业齐备，最终实现产城融合。

　　基于对城市运营的理解和认识，我们充分发挥一二级联动开发的经验与优势，致力于打造“理想城市”。在中国金茂的城市图景中，未来的理想城市应该具备四个基本特征，即绿色健康、智慧科技、产城融合、配套便捷。理想城市应该拥有干净的空气、清澈的河流；每一户的自来水能够达到饮用水的标准；交通不会出现严重阻塞；学校资源不再短缺；医院不会人满为患、一医难求；人们不会再为了工作而奔波于城市的两端；人工智能、云技术、互联网等高科技的应用使得整个城市成为一个互联互通的有机生态圈。

　　2018年，我们在一二线核心城市又获取多个城市运营项目，其中包括苏州张家港智慧科学城建筑面积450万平方米、青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米。也是在2018年，继与中科院国科控股，中国领先的云计算、大数据服务商浪潮集团等达成战略合作之后，我们又在上海与科大讯飞签订合作。未来，金茂将与这些合作方以智慧新城、智慧科技岛、智慧社区等金茂产城项目为载体，实现“城市运营与高端产业技术协作共赢”的新局面。AI科技与城市运营的碰撞下一定可以擦出火花。

　　从我们现在站的地方眺望对岸的陆家嘴，上海的最美天际线一览无余。而我们所在的北外滩，早已不只有“一滴水”（上海港国际客运中心），还包括很多地标性建筑。丰富多彩的建筑，为北外滩的业态带来了全新生机。

　　我们看好北外滩。我们相信，作为一个城市运营商，只有发现城市潜在价值、与城市共同成长，才能赢得持续成长的战略机遇。